Przeczytasz w 5 min.
Jaki przepis reguluje odstępne?
Instytucję tę reguluje art. 396 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim jeżeli zastrzeżono, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.
Stronie wynajmującej mieszkanie czy lokal taka kwota gwarantuje, że np. przez cały czas najmu nie zmieni się wysokość czynszu. Może także uprawniać do tego, że właściciel mieszkania zamelduje najemcę w wynajmowanym lokalu. Odstępne ma zatem zrekompensować drugiej stronie to, że np. umowa nie dojdzie do skutku w umówionym zakresie. Odstępne przypomina więc odszkodowanie i karę umowną.
Choć na rynku odstępne za lokal mieszkalny od lat funkcjonuje, nie ma umocowania w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020 r., poz. 611 t.j.; dalej: ustawa). Z niej wynika, że w stosunkach najmu, oprócz czynszu, wynajmującemu wolno pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela.
Podobnie jest przy innych tytułach prawnych, które pozwalają używać lokalu. Poza opłatami za jego używanie właściciel może żądać tylko opłat niezależnych od niego. Chodzi np. o takie, gdy korzystający z lokalu nie zawarł umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług (gaz, światło, internet). Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy zawarcie umowy najmu może zależeć jedynie od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności za najem lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Maksymalna stawka tej kaucji to 12-krotność miesięcznego czynszu za lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Odstępne za lokal koniecznie na piśmie
Zanim jednak wynajmujący zdecyduje się na lokal i wpłaci żądane odstępne, musi być pewny, że ma do czynienia z właścicielem budynku, mieszkania, lokalu użytkowego. Jego stan prawny sprawdzi za pomocą aktu własności, który właściciel powinien mu pokazać oraz wglądu w księgę wieczystą. Jeśli mieszkanie należy do miasta, gminy czy spółdzielni mieszkaniowej, to faktyczny właściciel musi wiedzieć o takich działaniach i się na nie zgodzić.
Aby uniknąć nieporozumień i kłopotów z właścicielem, warunki związane z odstępnym – podobnie jak samego najmu - należy zawrzeć w umowie. Odstępne może być uregulowane z umowie najmu lub w osobnym kontrakcie. Dla celów dowodowych lepiej mieć ją na piśmie.
Taka umowa z reguły jest okresowa, trwa tyle, ile najem. Na ogół wygasa automatycznie z chwilą jego zakończenia.
Jak przy każdej umowie ma wskazywać najważniejsze elementy, czyli w tym wypadku:
- strony umowy,
- datę i miejsce jej zawarcia,
- czas jej trwania,
- kwotę odstępnego,
- gwarancję utrzymania stałego czynszu przez okres najmu,
- inne zobowiązania właściciela, np. zameldowanie najemcy w mieszkaniu,
- ewentualną dopuszczalność wykupu mieszkania po zakończeniu umowy.
Odstępne w lokalu użytkowym
Odstępne może także obejmować lokal użytkowy. W ten sposób nowy najemca rekompensuje, że w tym obiekcie przestanie działać poprzedni biznes, np. pizzeria. Dzięki odstępnemu klient może także zarezerwować lokal w dogodnym położeniu dla planowanej nowej działalności.
Odstępne w kosztach uzyskania przychodu?
Mimo dość powszechnego użycia odstępnego przy lokalach użytkowych nie ma jasnych reguł opodatkowania tej opłaty i sposobu jego zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu. Najczęściej jednak izby skarbowe wydatek poniesiony na nabycie praw najmu lokalu (odstępne) uznają za koszt uzyskania przychodów, jeśli spełnia wymogi z ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak stwierdził m.in. Lubelski Urząd Skarbowy 6 sierpnia 2004 r. w informacji (PD.423-60/04) oraz dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie 9 sierpnia 2013 r. (IPPB1/415-553/13-2/MSTen).
Urzędy uznały, że ponieważ kosztami uzyskania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, to wydatek na uzyskanie prawa do najmu lokalu można odzwierciedlić w kosztach firmy.
Kiedy wolno go zaliczyć do kosztów? Z większości interpretacji skarbowych wynika, że należy to zrobić w dacie poniesienia tego wydatku, bo dopiero koszty związane z działalnością w lokalu użytkowym można potrącić z odpowiadającymi im przychodami danego roku. I należy to zrobić jednorazowo wtedy, gdy został poniesiony. Jeżeli jednak koszty uzyskania przychodów przekraczają rok podatkowy, bo odstępne jest bardzo wysokie, a nie można określić, jaka ich część dotyczy konkretnego roku podatkowego, to rozlicza się je proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.
