Użytkowanie wieczyste - co to jest i jak działa?

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste to jedno z trzech rodzajów praw rzeczowych w Polsce, które dotyczą nieruchomości. Pozostałe to własność i ograniczone prawa rzeczowe.

Ta specyficzna i charakterystyczna dla polskiego prawa forma od własności różni się tym, że jest czasowa i ograniczona umową, zasadami współżycia społecznego i przepisami.

Użytkowanie wieczyste polega na tym, że nieruchomość gruntową, która jest np. własnością gminy, powiatu, Skarbu Państwa, oddaje się na maksymalnie 99 lat osobie fizycznej lub prawnej, aby ją użytkowała. Mogą to być grunty:

• położone w granicach administracyjnych miast,
• Skarbu Państwa zlokalizowane poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta,
• stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Przepisy regulujące użytkowanie wieczyste?

Charakterystykę i definicję użytkowania wieczystego podaje art. 232 kodeksu cywilnego. Cały tytuł II kodeksu poświęcony jest temu zagadnieniu, a odpowiednio stosuje się do niego też niektóre przepisy o własności nieruchomości (art.234 i 237 k.c.).

Ponadto do użytkowania wieczystego odnoszą się ustawy z:

• 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 65 t.j.).,
• 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. z 2019 r., poz. 1314 t.j.),
• 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2020 r., poz. 139 t.j.).

Jakie prawa ma użytkownik wieczysty?

Zgodnie z art. 233 k.c. użytkownik wieczysty może - w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste - korzystać z niego z wyłączeniem innych osób. Ma więc prawa niemal zbliżone do tych, jakimi dysponuje właściciel nieruchomości. Może też – w tych samych granicach – swoim prawem rozporządzać. Wolno mu więc je sprzedać, obciążać, zapisać w testamencie.

Choć przez cały okres umowy właścicielem gruntu jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, np. gmina, to użytkownik wieczysty ma pełne prawo własności do budynków i innych urządzeń, które wzniósł na tym terenie (art. 235 k.c.). Ta przysługująca mu własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Ma też pierwszeństwo, aby wykupić ziemię, na której postawił te budynki.

Prawo wieczystego użytkowania gruntu wyłącznie z umową

To, w jaki sposób użytkownik wieczysty będzie korzystał z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu samorządu terytorialnego, określa umowa. Jej podpisanie nakazuje art. 239 k.c. Zawiera się ją w formie aktu notarialnego i wpisuje do ksiąg wieczystych.

Jeżeli grunt oddaje się w użytkowanie wieczyste po to, aby wznieść na nim budynki lub inne urządzenia, umowa powinna określać:

• termin rozpoczęcia i zakończenia robót,
• rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie,
• warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego,
• wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Na jak długo wieczyste użytkowanie gruntu?

Zgodnie z art. 236 k.c. umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zawiera się co do zasady na 99 lat. W wyjątkowych sytuacjach, gdy cel gospodarczy użytkowania nie wymaga oddania gruntu na tak długo, umowę można przyjąć na krócej, ale nie mniej niż 40 lat.

Na pięć lat przed upływem okresu użytkowania użytkownik wieczysty może domagać się, aby przedłużyć umowę na kolejne okresy - od 40 do 99 lat. Uprawnia go do tego znacznie dłuższa amortyzacja zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów niż czas, który pozostaje do końca trwania pierwotnej umowy.

Właściciel gruntu nie przedłuży jej tylko wtedy, gdy istnieje ważny interes społeczny. Umowę o przedłużeniu użytkowania wieczystego także zawiera się w formie aktu notarialnego.

Opłaty za użytkowanie wieczyste

Jeszcze przed podpisaniem umowy, użytkownik wieczysty uiszcza opłatę jednorazową, która stanowi ok. 20 proc. wartości nieruchomości. Potem co roku przez czas trwania swego prawa reguluje opłatę roczną (art. 238 k.c.). Jej wysokość także określa umowa i zależy od ceny nieruchomości oraz jej przeznaczenia. Ta waha się od 0,3 proc. np. dla nieruchomości przeznaczonych na działalność charytatywną do 3 proc. dla gruntów innych niż pod cele sportowe czy turystyczne.

Użytkownicy wieczyści regulują opłatę roczną do końca marca. Tak stanowi art. 71 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W związku z pandemią koronawirusa czas na wpłatę za 2020 r. wydłużono do 30 czerwca 2020 r. (ustawa z 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. z 2020 r., poz. 568). Niewykluczone jednak, że i ta data będzie przesunięta rozporządzeniem Rady Ministrów.

Nawet wtedy, gdy przedsiębiorca zawiesza działalność gospodarczą, nadal może ujmować w kosztach podatkowych te wydatki, które wiążą się z zabezpieczeniem lub zachowaniem źródła przychodów. Należą do nich m.in. opłaty za użytkowanie wieczyste.

Rozwiązanie umowy o użytkowanie wieczyste

Jeśli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu sprzecznie z jego przeznaczeniem określonym w umowie, zwłaszcza gdy wbrew niej nie wzniósł opisanych budynków lub urządzeń, można ją rozwiązać, zanim upłynie ustalony termin. Zezwala na to art. 240 k.c.

Gdy wygasa użytkowanie wieczyste, wygasają też ustanowione na nim obciążenia (art. 241 k.c.). Ale roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód, które wynikły z niewłaściwego korzystania z gruntu, jak również roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się po trzech latach od tej daty (art. 243 k.c.).

Prawo własności gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe

1 stycznia 2019 r. z mocy prawa przekształciło się prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zagwarantowała to ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2020 r., poz. 139 t.j.; dalej: ustawa).

Prawo objęło grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, czyli nieruchomości z budynkami:

• mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
• mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
• z poprzednich punktów wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Zaświadczenie o przekształceniu prawa własności gruntów

Aby jednak z mocy prawa stać się właścicielem gruntów, należy uiścić opłatę przekształceniową za nabycie prawa własności (art. 7 ustawy). Odpowiada ona 20-letnim opłatom rocznym. Dotychczasowi właściciele mogą i udzielają bonifikaty, która sięga nawet 99 proc.

Opłatę reguluje się dopiero, gdy mieszkaniec otrzyma zaświadczenie np. z urzędu gminy, że jego nieruchomość jest już przekształcona. Jeśli nie dostał takiego pisma, powinien jak najszybciej zgłosić zamiar, że chce wnieść opłatę jednorazową z bonifikatą w urzędzie dzielnicy lub zarządzie mienia Skarbu Państwa (przez ePUAP, pocztę). Ureguluje ją, gdy otrzyma zaświadczenie i informację o wysokości.

Choć na przeprowadzenie całej operacji przekształceniowej przewidywano ponad rok od wejścia w życie nowych przepisów, wiele gmin, np. w Warszawie nie wyrobiło się z wydawaniem wszystkich zaświadczeń. Okres ten uległ zatem wydłużeniu.