Przeczytasz w 4 min.
W życiu codziennym niejednokrotnie spotkasz się z pojęciem zadatku lub zaliczki. Oba terminy na pierwszy rzut oka mogą wydawać się tożsame, ale w rzeczywistości różnią się konsekwencjami wobec obu stron umowy. Zadatek ma charakter odszkodowawczy, jest bardziej sformalizowany i zabezpiecza interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Zaliczka nie ma charakteru odszkodowawczego i nie niesie ze sobą konsekwencji wobec strony, która nie wywiązała się z umowy. Podpisując umowę zawsze dokładnie określ jakie ma być jej zabezpieczenie – zadatek czy zaliczka.
Czym się różni zadatek od zaliczki?
Definicję zadatku określa kodeks cywilny w artykule 394. Strona umowy, która nie wykona zobowiązania, a wpłaciła zadatek, traci pieniądze. Jeśli z umowy nie wywiąże się strona, która przyjęła zadatek, musi oddać jego dwukrotność. Zadatek najczęściej jest stosowany w umowach przedwstępnych, np. przy sprzedaży nieruchomości lub samochodu. Jeśli kupujący wycofa się z transakcji, straci wpłacone na poczet mieszkania pieniądze. Jeśli jednak rozmyśli się sprzedawca, to zobowiązany jest oddać kupującemu dwukrotność sumy, którą zadatkowano. Natomiast jeśli umowa zostanie zawarta, to zadatek zaliczany jest na poczet zapłaty – kupujący musi dopłacić różnicę między zadatkiem a pełną kwotą. Może też dojść do sytuacji, w której umowa nie zostanie zawarta z winy obu stron – wówczas sprzedający jest zobowiązany zwrócić zadatkowane pieniądze kupującemu.
Przeanalizujmy to na przykładzie. Kupujący i sprzedający uzgodnili, że zabezpieczeniem umowy sprzedaży samochodu o wartości 20 000 zł będzie zadatek w wysokości 10 proc. wartości auta. Kupujący wpłaca 2 000 zł jako zadatek. Jeśli się rozmyśli i wycofa z transakcji, sumę tę przejmuje sprzedający. Jeśli jednak to z winy sprzedającego nie dojdzie do transakcji (bo na przykład uszkodzi samochód lub sprzeda komuś innemu), to sprzedający musi oddać kupującemu wpłacony zadatek powiększony o 100 proc., czyli 4 000 zł. Natomiast jeśli umowa zostanie zawarta, to kupujący dopłaca sprzedającemu różnicę, czyli kwotę 18 000 zł. Gdyby doszło do sytuacji, że obie strony się rozmyślą, to sprzedający powinien oddać kupującemu wpłacony zadatek, czyli 2 000 zł.
W inny sposób działa natomiast zaliczka. Nie jest ona wprost zdefiniowana w kodeksie cywilnym, a zapisy jej dotyczące znajdziemy w kilku artykułach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: art. 622, art. 626, art. 743, art. 751 pkt 1), art. 763, art. 771, art. 773 i art. 8593. Zaliczka stanowi przedpłatę na poczet wykonania usługi. Jeśli wykonawca usługi nie wywiąże się z umowy, jest zobowiązany oddać pieniądze kupującemu. W tym przypadku nie występuje rekompensata, czyli nie musi oddawać dodatkowych pieniędzy. W praktyce zaliczkę może oddać np. hotel, który odwoła rezerwację noclegu.
Co wybrać – zadatek czy zaliczkę?
Na to pytanie trudno jest udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Wiele zależy od rodzaju zawieranej umowy. Jeżeli jesteśmy kupującym i w grę wchodzi tak duża transakcja jak zakup mieszkania, lepszym rozwiązaniem jest wybór zadatku. Zabezpiecza to nasz interes na wypadek, gdyby sprzedający znalazł innego kupującego i sprzedał mu mieszkanie od ręki, zanim my dokonamy wszystkich formalności w banku. Z punktu widzenia sprzedającego korzystniejszym rozwiązaniem może wydawać się w takiej sytuacji zaliczka, która nie budzi wobec niego konsekwencji prawnych. Z drugiej jednak strony nie zabezpiecza to jego interesów, w przypadku gdy to kupujący rezygnuje z zakupu mieszkania, bo znalazł inną ofertę. Wówczas sprzedający musi oddać zaliczkowaną kwotę. Wybór zaliczki wydaje się natomiast odpowiedni w sytuacji, gdy strony wstępnie umawiają się na wykonanie określonej usługi, ale uczciwie przyznają, że finalnie może jednak nie dojść do zawarcia umowy.
Należy pamiętać, że zarówno zadatek jak i zaliczka nie mogą odpowiadać 100 proc. wysokości wynagrodzenia za zamawianą usługę. Taką decyzję wydał UOKiK w postępowaniu wobec jednego z ośrodków hotelarskich w Jastrzębiej Górze. Hotel żądał wpłaty 100 proc. kwoty za pobyt w formie zadatku, która nie była zwracana, gdy konsument zrezygnował z zakwaterowania.
W przypadku zaliczki i zadatku może też dojść do tzw. okoliczności nadzwyczajnych. Jeśli do niewykonania umowy dojdzie na skutek nie dających się przewidzieć okoliczności, lub gdy winę ponoszą obie strony, to wówczas sprzedający powinien oddać zadatek lub zaliczkę sprzedającemu w wysokości 100 proc. wpłaconej kwoty.
