Odwrócony kredyt hipoteczny - czym jest i jak działa?

Co to jest i jak działa odwrócony kredyt hipoteczny?

Pytanie od: Mario85


Nasz ekspert odpowiada

Odwrócony kredyt hipoteczny jest nową usługą finansową, która może być świadczona przez banki, na podstawie ustawy z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz. U. z 2014 r., poz. 1585 ze zm.). Mimo, że ustawa ta obwiązuje od 15 grudnia 2014 r., jednak do chwili obecnej żaden z banków, nie wprowadził do swojej oferty odwróconych kredytów hipotecznych. Jak podkreśla się, jednym z powodów takiego stanu rzeczy są rozwiązania przyjęte w samej ustawie, które w sposób nadmierny zabezpieczają interesy kredytobiorcy, powodując zbyt duże ryzyko, a w konsekwencji nieopłacalność, po stronie banku.

Można tu m.in. wskazać przewidziane ustawą ograniczenie w ustanawianiu zabezpieczeń po stronie banku wyłącznie do zabezpieczenia hipotecznego oraz polisy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych, podczas gdy banki, przy klasycznych umowach kredytów hipotecznych, oprócz zabezpieczenia w postaci hipoteki, standardowo wymagają również innych kategorii zabezpieczeń, jak np. cesja z polisy na życie, inaczej niż w typowych umowach kredytowych.

Jaki jest cel ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym?

Celem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym było stworzenie możliwości finansowego wsparcia seniorów posiadających własne nieruchomości poprzez wprowadzenie na polski rynek usługi typu equity release w modelu kredytowym, której istota polega na spieniężeniu zakumulowanego w nieruchomości kapitału. Jednocześnie chodziło o  zabezpieczenie interesów kredytobiorców, przy zachowaniu opłacalności dla podmiotów dostarczających usługę. Praktyka rynkowa pokazała jednak, że pomimo regulacji tej usługi, taki jej kształt nie znalazł zastosowania ze względu na ujemny stosunek potencjalnych korzyści do możliwych ryzyk po stronie kredytodawców (banków).

Co oznacza odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny oznacza, że podmiot oferujący ten produkt (kredytodawca - bank) zobowiązuje się do wypłaty środków finansowych na rzecz kredytobiorcy (osoby fizycznej, świadczeniobiorcy), przy czym przeniesienie prawa własności nieruchomości na rzecz kredytodawcy następuje po śmierci kredytobiorcy, a spłata kredytu dokonywana jest także po śmierci kredytobiorcy z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne (z możliwością spłaty kredytu przez spadkobierców, którzy są zainteresowani jej dokonaniem i zachowaniem nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne).

Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.

Kto może być stroną umowy o odwrócony kredyt hipoteczny?

Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego, czyli zasadniczo konsument.

Do kogo jest skierowana usługa odwróconej hipoteki?

Choć ustawodawca, nie wskazuje na wiek kredytobiorców, to wydaje się jednak, że jest to usługa adresowana do osób starszych, które bazując na dotychczasowym majątku w postaci nieruchomości są zainteresowane polepszeniem swoich warunków życia w czasie zaprzestania aktywności zawodowej poprzez uzyskanie środków finansowych do godnego życia w tym okresie.

W uproszczeniu można także określić, że jest to „szczególna” odmiana umowy kredytu bankowego zabezpieczonego hipoteką, gdyż definicja umowy o odwrócony kredyt nawiązuje do definicji umowy kredytu, choć nie jest taka sama, a poza tym wspólne jest także to, że zawierana jest ona z bankiem.

Co reguluje ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym?

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym reguluje, oprócz definicji umowy odwróconego kredytu hipotecznego i określenia jej stron, także:

  • Prawa i obowiązki stron umowy odwróconego kredytu hipotecznego
  • Obowiązki kredytobiorcy dotyczące nieruchomości oraz konsekwencje braku ich realizacji
  • Wypowiedzenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę oraz przez instytucję kredytującą
  • Prawo do odstąpienia od umowy przez kredytobiorcę
  • Prawo do przedterminowej spłaty kredytu
  • Prawo spadkobierców do spłaty kredytu po śmierci kredytobiorcy oraz zasady rozliczania instytucji kredytującej ze spadkobiercami

Na jakiej podstawie określana jest kwota kredytu hipotecznego i jego wypłata?

Dokładna kwota kredytu jest ustalona po oszacowaniu wartości rynkowej nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego. Wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następuje jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonych w umowie odwróconego kredytu hipotecznego, nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy. Wraz z zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego następuje zabezpieczenie wierzytelności banku.

Jak jest zabezpieczane prawo banku do nieruchomosci objętej odwróconą hipoteką?

Wierzytelność banku wynikająca z umowy odwróconego kredytu hipotecznego może być zabezpieczona wyłącznie przez:

1) ustanowienie hipoteki na nieruchomości lub prawie, o którym mowa w art. 4 ust. 2 OdwrKHU oraz

2) ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2 OdwrKHU (art. 5 ust. 1 OdwrKHU).

Ogranicza to bank w możliwości  ustanowienia  innych zabezpieczeń swoich wierzytelności wynikających z umowy odwróconego kredytu hipotecznego niż te, które zostały wskazane w ustawie, w odróżnieniu od zabezpieczeń stosowanych w kredytach hipotecznych, np. cesji z umów ubezpieczenia nieruchomości lub oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Poza tym, bank nie może uzależniać zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego od zawarcia innych umów, z wyjątkiem umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych nieruchomości lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje prawo własności lub inne prawa. Oznacza to wyłączenie możliwości banku powiązania umowy odwróconego kredytu hipotecznego z innymi umowami, np. rachunku bankowego.

Jak wygląda procedura zawarcia umowy odwróconego kredytu hipoteczego?

Bank, w terminie nie krótszym niż 14 dni przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, dostarcza kredytobiorcy, według jego wyboru, w postaci papierowej lub elektronicznej, formularz informacyjny zawierający informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego (obowiązek informacyjny celem stworzenia możliwości zapoznania się  warunkami umowy).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 OdwrKHU, bank, przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego dokonuje oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu, które mają stać się przedmiotem odwróconej hipoteki. Nie będzie natomiast oceniana zdolność kredytowa kredytobiorcy, jak w przypadku tradycyjnego kredytu bankowego, której posiadanie jest warunkiem niezbędnym do udzielenia kredytu i zawarcia umowy kredytowej.

Obowiązek badania zdolności kredytowej nie znajduje w tym przypadku uzasadnienia, gdyż kredytobiorca nie będzie zobowiązany do dokonania spłaty kredytu, z zastrzeżeniem sytuacji wskazanych w ustawie i spłata odwróconego kredytu hipotecznego będzie następować z kwoty uzyskanej ze sprzedaży prawa, na którym ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne. Ważny jest natomiast poziom zobowiązań kredytobiorcy, ponieważ rodzi zagrożenie pojawienia się ewentualnych wierzycieli.

Do czego zobowiązany jest kredytobiorca?

Kredytobiorca na etapie procedury zawierania umowy odwróconego kredytu hipotetycznego obowiązany jest do przedstawienia, na żądanie banku, dokumentów i informacji niezbędnych do dokonania oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu (art. 9 ust. 2 OdwrKHU). 

Całkowita kwota kredytu do spłaty (kwota do zapłaty bankowi) staje się wymagalna z upływem:

  • okresu wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego
  • roku od dnia śmierci kredytobiorcy (art. 20 ust. 1 OdwrKHU)

Regulacja taka chroni nie tylko kredytobiorcę, ale również i jego spadkobierców.

Jak wygląda procedura po śmierci kredytoiorcy, którego nieruchomość była objęta odwróconą hipoteką?

Bank niezwłocznie po uzyskaniu informacji o śmierci kredytobiorcy zamieszcza na swojej stronie internetowej ogłoszenie zawierające:

  • imię i nazwisko kredytobiorcy
  • informację o zawarciu z kredytobiorcą umowy odwróconego kredytu hipotecznego
  • informację o możliwości dokonania przez spadkobierców kredytobiorcy rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego
  • termin wyznaczony do rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego
     

Informacje te bank przekazuje, na piśmie, także osobom do kontaktu po śmierci kredytobiorcy, wskazanym w umowie odwróconego kredytu hipotecznego (ust. 2 art. 25 uokh).  Umowa odwróconego kredytu hipotecznego może, na wniosek kredytobiorcy, przewidywać publikację tych informacji w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim (ust. 3 art. 25 uokh).

Kiedy spadkobiercy mogą zachować prawo do lokalu objętego odwróconą hipoteką?

Takie rozwiązanie ma zapewnić spadkobiercom kredytobiorcy odpowiednio długi czas na podjęcie decyzji o dokonaniu spłaty odwróconego kredytu hipotecznego i tym samym zachowanie prawa do nieruchomości oraz czas na ewentualne zgromadzenie środków finansowych na ten cel. Spadkobiercy, w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z kredytobiorców mogą bowiem  dokonać spłaty całkowitej kwoty do zapłaty, a w takiej sytuacji roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, wygasa (art. 21).

Z dniem wymagalności całkowitej kwoty do zapłaty wymagalne staje się roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Natomiast stosownie do brzmienia art. 20 ust. 1 OdwrKHU całkowita kwota do zapłaty staje się wymagalna z upływem:

  • okresu wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego
  • roku od dnia śmierci kredytobiorcy

Kredytobiorca albo jego spadkobiercy ponoszą wobec banku odpowiedzialność do wysokości wartości nieruchomości lub lokalu, będących przedmiotem umowy. Bank może przy tym żądać zaspokojenia wyłącznie z nieruchomości lub lokalu, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Natomiast bank może żądać zaspokojenia także z innych składników majątku kredytobiorcy i jego spadkobierców tylko wtedy, jeżeli kredytobiorca lub jego spadkobiercy przenieśli na osoby trzecie własność nieruchomości lub prawo, stanowiące zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bez zgody banku lub jeżeli wartość nieruchomości lub lokalu uległa istotnemu zmniejszeniu z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę lub jego spadkobierców.

5
/ 5
(liczba głosów: 
2
)
Twoja ocena

Nasi Partnerzy

logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo

Ta strona używa ciasteczek (cookies), dzięki którym nasz serwis może działać lepiej. Więcej informacji znajdziesz w naszej Polityce cookies

Ok, rozumiem.