Odpowiedzialność z tytułu zalania mieszkania

Zalanie mieszkania stanowi często spotykaną szkodę w budynkach wielorodzinnych. Przyczynami zalania z reguły są usterki urządzeń (sprzętu AGD) lub awarie instalacji wodno – sanitarnej. Skutkiem zalania może być uszkodzenie lub zniszczenie części lub całości innego lokalu lub lokali. Jednak z reguły zalania nie powodują poważnych zniszczeń w mieszkaniach lub lokalach, których dotknęły ich skutki.

Podstawa prawna odpowiedzialności

W odniesieniu do zasad odpowiedzialności za zalanie mieszkania lub wylanie wody z mieszkania mogą być uwzględniane dwa przepisy kodeksu cywilnego: art. 433 k.c. oraz art. 415 k.c.

Zgodnie z art. 433 k.c. za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto je zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznej winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

Art. 415 k.c. stanowi: kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Z przepisów tych można wynikają dwie zasady:

1. Odpowiedzialnością za szkodę jest obciążany lokator mieszkania (lokalu), z którego woda się wydostała,

2. Odpowiedzialność należy przypisać temu podmiotowi, któremu za zalanie można przypisać winę.

W poprzednim okresie istniały w orzecznictwie sądów rozbieżności co do podstawy odpowiedzialności za zalanie mieszkania tzn. czy powinno się stosować art. 433 k.c. czy art. 415 k.c. Obecnie ukształtowała się linia orzecznicza, zgodnie z którą art. 433 k.c. nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji - uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r. (sygn. Akt III CZP 63/1) oraz uchwała SN (sygn. Akt III CZP 41/12). SN uznał, że podstawą odpowiedzialności w tym przypadku jest art. 415 k.c, zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Przyjęcie jako podstawy odpowiedzialności z tytułu zalania mieszkania sąsiada art. 415 k.c. jest bardziej korzystne dla lokatora mieszkania, w którym było źródło wycieku wody, ponieważ ustawodawca wymaga w takim przypadku od poszkodowanego wskazania winnego zalania, ze względu na to, że ten przepis kształtuje odpowiedzialność na zasadzie winy.

Podmioty, które mogą być odpowiedzialne za szkodę powstałą wskutek zalania mieszkania

Należy uwzględnić, że winę za zdarzenie powodujące szkodę czyli zalanie mieszkania może ponosić inny podmiot niż lokator mieszkania znajdującego się bezpośrednio nad nami na wyższej kondygnacji. Winę za spowodowanie zalania mieszkania można przypisać lokatorowi sąsiedniego lokalu, właścicielowi mieszkania, wspólnocie mieszkaniowej, zarządcy nieruchomości a nawet producentowi urządzenia, przez wadę którego doszło do zalania. Może to być również domownik lokatora, jego gość ale również inna osoba, która przebywała w pomieszczeniu i swoim działaniem spowodowała lub przyczyniła się do powstania szkody. W takim przypadku poszkodowany powinien ustalić konkretny podmiot odpowiedzialny za szkodę. Należy jednak wskazać, że w zależności od rodzaju podmiotu, który spowodował szkodę mogą obowiązywać różne zasady odpowiedzialności cywilnej np. na innych zasadach będzie odpowiadał zarządca nieruchomości lub przedsiębiorstwo, które utrzymuje instalacje wodno – kanalizacyjne.

Zasady oodpowiedzialności za szkodę określone w art. 415 k.c.

Przyjęcie odpowiedzialności za szkodę za szkodę w postaci zalania mieszkania na niższej kondygnacji w oparciu o art. 415 k.c. oznacza, że odpowiada nie ten kto pomieszczenie zajmuje ale podmiot, któremu można przypisać winę tzn. ten który szkodę faktycznie spowodował. Norma zawarta w tym przepisie stanowi, że ustawodawca ukształtował odpowiedzialność na zasadzie winy. Powyższe oznacza, że podmiot, który doznał szkody i domaga się jej naprawienia, jest zobowiązany do udowodnienia nie tylko faktu zalania, ale również tego, że to zdarzenie powstało na skutek działania lub zaniechania sprawcy szkody. Jako dowód zalania można uznać oznaki zalania np. plamę na suficie lub ścianie i na tej podstawie ustalić źródło jej powstania.

Sąsiad może udowodnić, że nie jest on winny powstania zdarzenia powodującego szkodę np. gdy wykaże, że jego urządzenia lub instalacje nie działają wadliwie a w jego mieszkaniu nie będzie śladów świadczących o źródle zalania. Za szkody wynikające z zalania może odpowiadać inny podmiot. Przykładowo przyczyną zdarzenia powodującego szkodę może być uszkodzona rura biegnąca w ścianie budynku - w takiej sytuacji odpowiada zarządca budynku albo spółdzielnia mieszkaniowa.

Z art. 415 k.c. wynika, że obowiązek naprawienia szkody nie musi polegać na wypłacie sumy pieniężnej. Przepis stanowi, że szkoda powinna zostać naprawiona tzn, aby uszkodzona rzecz została przywrócona do stanu poprzedniego – sprzed wystąpienia zdarzenia powodującego szkodę. W praktyce może to oznaczać, że sprawca szkody naprawi ją sam lub opłaci jej naprawienie. W sytuacji, gdy nie jest to możliwe należne jest odszkodowanie. W praktyce jest to jednak najczęściej występująca forma realizacji obowiązku wskazanego w art. 415 k.c.

Ubezpieczenia, które obejmują ochroną ryzyka zalania mieszkania

W ofercie zakładów ubezpieczeń występują różne ubezpieczenia obejmujące swoim zakresem szkody powstałe wskutek zalania mieszkania. Wyróżnić można tu dwa podstawowe rodzaje ubezpieczeń: ubezpieczenie mieszkania od różnych zdarzeń losowych oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym.

Ubezpieczenie odpowiedzialności w życiu prywatnych chroni ubezpieczonych w sytuacji, gdy to oni są sprawcami szkody na skutek zalania mieszkania (lokalu) należącego do osób trzecich. W przypadku, gdy z okoliczności zdarzenia wynika, że ubezpieczony jest odpowiedzialny za szkodę odszkodowanie poszkodowanemu wypłaci zakład ubezpieczeń, z którym była zawarta umowa ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

Ubezpieczenie mieszkania od różnych zdarzeń losowych oferuje ochronę na wypadek zdarzeń, w tym zalania, których skutki dotknęły mieszkania ubezpieczonego. W tym ubezpieczeniu zakłady ubezpieczeń definiują pojęcie zalania. Jako zalanie traktowane jest wydostawanie się w sposób niekontrolowany nie tylko wody ale innych cieczy lub pary na skutek uszkodzenia urządzeń sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i grzewczej, awarii urządzeń domowych takich jak pralki, wirówki, zmywarki, cofnięcia się wody lub ścieków z urządzeń publicznej sieci kanalizacyjne, pozostawienia niezamkniętego kranu lub innego zaworu w urządzeniach sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz grzewczej oraz działania osób trzecich. Na rynku ubezpieczeniowym występują również ubezpieczenia dodatkowe – ubezpieczenia kosztów poszukiwania przyczyny szkody. Zawarcie takiej umowy jest uzasadnione tym, że niekiedy koszty ustalenia źródła zalania mogą być bardzo wysokie, nawet przewyższające wysokość szkody powstałej w wyniku zalania.

Takie ubezpieczenie stanowi interesującą alternatywę dla ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym, ponieważ poszkodowany, który nabył takie ubezpieczenie otrzyma odszkodowanie od zakładu ubezpieczeń bez konieczności ustalania sprawcy szkody jak w przypadku ubezpieczeń odpowiedzialności cywilnej.

Postępowanie w przypadku wystąpienia szkody na skutek zalania mieszkania

Sprawca szkody (sąsiad) może potwierdzić swoją winę i pokryć wszystkie szkody. Może np. wypłacić odszkodowanie, opłacić koszty naprawy bezpośrednio podmiotowi dokonującemu remontu lub sam dokonać naprawienia szkody. W przypadku gdy sąsiad nabył ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym obejmujące odpowiedzialność z tytułu zalania mieszkania może on udzielić informacji o tym ubezpieczeniu poszkodowanemu. W takiej sytuacji poszkodowany ma prawo zwrócić się bezpośrednio do zakładu ubezpieczeń, z którym sąsiad – sprawca szkody zawarł umowę ubezpieczenia i domagać się od niego odszkodowania. W takim przypadku zakład ubezpieczeń, z którym zawarta jest taka umowa powinien wypłacić poszkodowanemu odszkodowania w wysokości poniesionej szkody.

Przyjęcie jako podstawy prawnej odpowiedzialności art. 415 k.c. nie zwalnia zakładu ubezpieczeń z ciążącego na nich obowiązku prowadzenia z należytą starannością postępowań mających na celu ustalenie stanu faktycznego zdarzenia, zasadności zgłoszonych przez poszkodowanego roszczeń oraz wysokości odszkodowania. Ustalenie przyczyn szkód powstałych wskutek zalania mieszkania nie zawsze jest łatwe. Przede wszystkim z reguły dokonanie takich ustaleń i ustalenie na tej podstawie odpowiedzialności za powstałą szkodę wymaga współpracy sąsiada (sąsiadów), zarządcy nieruchomości lub innych podmiotów. Sąsiad lub inny podmiot ma prawo odmówić udzielania informacji o okolicznościach zalania, może on nawet udzielić niezgodnych z prawdą informacji oraz nie wpuścić do mieszkania sąsiada, przedstawiciela zakładu ubezpieczeń. Należy podkreślić, że zakład ubezpieczeń nie ma instrumentów prawnych do zmuszenia danej osoby do złożenia w tej kwestii wyjaśnień lub umożliwienia dostępu do mieszkania. Taka sytuacja może w znacznej mierze utrudnić lub nawet uniemożliwić ustalenie okoliczności zdarzenia w postaci zalania, a w konsekwencji określenie odpowiedzialności za powstałą szkodę i skuteczne dochodzenie roszczeń odszkodowawczych.

Uproszczona procedura likwidacji szkody

Należy wskazać, że obecnie zakłady ubezpieczeń stosują z reguły uproszczoną procedurę likwidacji szkody. Polega ona na tym, że poszkodowany zgłasza szkodę wraz z jej dokładnym opisem, w tym w szczególności określeniem rozmiaru szkody. W takich przypadkach zakład ubezpieczeń nie wysyła do poszkodowanego likwidatora, który miałby osobiście dokonać oględzin miejsca zdarzenia. W związku z powyższym ustalenie wysokości odszkodowania dokonywane jest na podstawie dokumentacji przekazanej przez poszkodowanego.

Z tytułu wypłaconego odszkodowania po udowodnieniu okoliczności i przyczyny zalania zakładowi ubezpieczeń będzie przysługiwał regres na podstawie art. 828 § 1 k.c. , zgodnie z którym jeżeli nie umówiono się inaczej, z dniem zapłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela roszczenie ubezpieczającego przeciwko osobie trzeciej odpowiedzialnej za szkodę przechodzi z mocy prawa na ubezpieczyciela do wysokości zapłaconego odszkodowania).

Ciężar udowodnienia odpowiedzialności za szkodę

W przypadku, gdy ubezpieczyciel wezwał osobę, którą uznał za sprawcę szkody spowodowanej zalaniem mieszkania taka osoba powinna zwrócić się do zakładu ubezpieczeń o wskazanie podstaw uznania go za winnego zaistniałej szkody oraz o udokumentowanie zakresu szkody i wysokości odszkodowania. W sytuacji, gdy osoba uznana przez zakład ubezpieczeń za sprawcę szkody nie przyjmuje istnienia swojej odpowiedzialności może kwestionować stanowisko ubezpieczyciela, także w postępowaniu sądowym. Należy podkreślić, że to na zakładzie ubezpieczeń spoczywa ciężar udowodnienia jaki podmiot jest winny zalania i spowodowania wynikłej z tego szkody oraz rozmiarów szkody i wysokości odszkodowania z tego tytułu.