Przeczytasz w 6 min.
Kredyt mieszkaniowy zaciąga się nawet na 30 lat. W tym czasie wiele może się zdarzyć. Większa rodzina, lepsze dochody czy awans z koniecznością przeprowadzki do innego miasta mogą skłonić Cię do sprzedaży mieszkania, na które wziąłeś kredyt. Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką nie powinna obecnie stanowić problemu. Banki mają na to odpowiednie procedury, a całość procesu powinna zamknąć się w ciągu kilku tygodni. Największym wyzwaniem jest znalezienie kupca na takie mieszkanie.
Żeby pozbyć się mieszkania musisz w pierwszej kolejności rozliczyć się z bankiem. Najszybciej pójdzie, jeśli kupujący dysponuje wystarczającą kwotą gotówki, by spłacić Twój kredyt i ewentualnie dopłacić różnicę do ceny mieszkania. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by sprzedać mieszkanie osobie, która musi zaciągnąć na jego zakup kredyt.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku
Na początku posiadacz nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka powinien udać się do banku po dwa dokumenty. Pierwszy z nich zawiera szczegółowe informacje na temat wysokości aktualnego zadłużenia wraz z odsetkami. W zaświadczeniu znajdzie się też numer rachunku, na który trzeba będzie wpłacić należną bankowi kwotę. Drugim dokumentem jest promesa, czyli obietnica banku dotycząca wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej od razu po uregulowaniu długu. Do księgi wieczystej będzie można wpisać nowego właściciela dopiero po wykreśleniu poprzedniego – polskie prawo nie zezwala na ustanowienie na jednej hipotece dwóch różnych banków. Takie zaświadczenie jest ważne 30 dni i może kosztować około 200 zł.
Po uzyskaniu obu dokumentów możesz podpisać umowę przedwstępną z kupującym. Dla bezpieczeństwa obu stron transakcji dokument powinien zostać podpisany u notariusza. W umowie powinien znaleźć się zapis o podziale spłacanej kwoty na dwie części. Pierwsza z nich zostanie wpłacona do banku sprzedającego jako uregulowanie pozostałej części długu. Druga transza trafi na konto sprzedającego – to „górka”, czyli nadpłata ponad to, co zostało po uregulowaniu zobowiązania w banku. Oczywiście dotyczy to sytuacji, gdy suma kredytu w całości pokrywa dług i pozostaje nadpłata. Dysponując tymi dokumentami kupujący może poprosić swój bank o uruchomienie kredytu mieszkaniowego.
Przykład: Mieszkanie kosztuje 400 tys. zł. Do banku trzeba oddać jeszcze 300 tys. zł. Bank kupującego przelewa 300 tys. zł na konto banku sprzedającego i 100 tys. na rachunek indywidualny sprzedającego mieszkanie.
Jak przenieść hipotekę na inny bank?
Na tym etapie bank kupującego przelewa pieniądze do banku sprzedającego i drugą transzę na rachunek dotychczasowego właściciela mieszkania. Sprzedający musi wtedy udać się do banku po zaświadczenie, w którym bank wyraża zgodę na wykreślenie poprzedniej hipoteki z księgi wieczystej i przekazać je kupującemu. Z tym dokumentem kupujący może uruchomić procedurę wpisu do księgi wieczystej nowego podmiotu. Może się też zdarzyć, że bank kupującego uzależni wypłatę drugiej transzy, czyli tej wpływającej bezpośrednio na konto sprzedającego, od wcześniejszego dostarczenia właśnie tego dokumentu. Dopóki nie zostanie od dostarczony do banku sprzedający nie otrzyma pełnej kwoty ze sprzedaży.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem w CHF?
Problem ze sprzedażą mieszkania obciążonego hipoteką pojawia się w sytuacji, gdy sprzedający spłaca kredyt we frankach. Osoby, które zaciągały kredyty w około 2008 roku, kupowały franki po wyjątkowo niskich cenach. Dziś zazwyczaj mają do spłaty większą kwotę niż pożyczyły, a do tego spadła wartość skredytowanej nieruchomości. Przeanalizujmy to na przykładzie. Załóżmy, że zaciągnąłeś kredyt na 100 tys. franków, kiedy 1 CHF kosztował 2,50 PLN. W momencie zaciągania kredytu miałeś więc do spłaty 250 tys. PLN. Od tego czasu franki podrożały – dziś kurs tej waluty kosztuje około 3,90 zł, więc wartość kredytu wzrosła do 390 tys. zł.
Do sprzedaży mieszkania konieczne będzie przewalutowanie kwoty kredytu z CHF na PLN. W najlepszym wypadku może się okazać, ze kupujący spłaci w całości zaciągnięty dług i dla sprzedającego nie zostanie już „górka”. W wielu przypadkach w grę może wchodzić znacznie mniej opłacalny scenariusz – mieszkanie jest mniej warte niż kwota, którą sprzedający jest winien bankowi. Wówczas można się ratować przeniesieniem części hipoteki na inne mieszkanie (np. rodziców), ale w takiej sytuacji nawet po sprzedaży mieszkania sprzedający będzie musiał nadal spłacać raty za kredyt we frankach.
Opcja dodatkowa – przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość
Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość to także jeden z wariantów sprzedaży mieszkania w przypadku kredytów w złotówkach. W takiej sytuacji wartość nowej nieruchomości nie może być niższa niż wartość obecnego mieszkania, a na nowym mieszkaniu nie może być ustanowionej innej hipoteki. W banku, który kredytował stare mieszkanie zazwyczaj trzeba jeszcze przedstawić operat szacunkowy proponowanej, nowej nieruchomości oraz - jeśli nieruchomość ma założoną księgę wieczystą – odpis.
