Przeczytasz w 12 min.
Co to jest opłata adiacencka?
Opłata adiacencka jest rodzajem należności, która odnosi się do zmiany wartości nieruchomości na skutek działań lub inwestycji przeprowadzonych w najbliższym otoczeniu. Opłata adiacencka może wynikać z przeprowadzenia działań takich jak rozbudowa infrastruktury drogowej, ale też innych zmian w sąsiedztwie, które mogą wpływać na atrakcyjność danego obszaru, jak podłączenie do sieci wodociągowej czy kanalizacyjnej.
Opłata adiacencka – ustawa
Zagadnienie opłaty adiacenckiej zostało uregulowane zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej w tym art.: Ustawa). To z tego dokumentu wynika, że należy ją rozumieć jako opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo jako opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.
Innymi słowy, mamy trzy rodzaje sytuacji, gdy opłata adiacencka może zostać nałożona
- oddanie mieszkańcom do użytku nowej infrastruktury technicznej
- podział nieruchomości
- scalenie i podział nieruchomości
Ile wynosi opłata adiacencka?
Opłata adiacencka obliczana jest procentowo jako różnica między starą (dotychczasową) i nową (po wprowadzeniu udogodnienia) wartością nieruchomości. Może wynosić do 50 procent różnicy tej wartości. Dokładna stawka procentowa zależy od przyczyny ustalenia opłaty adiacenckiej (patrz kolejny akapit) i jest wskazywana uchwałą rady gminy.
Uwaga! W odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, wysokość opłaty adiacenckiej może dochodzić do 75 procent różnicy wartości (art. 146 Ustawy).
Opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości
Gdy kupujesz nieruchomość zorientuj się czy w okolicy są planowane zdarzenia mogące zwiększyć jej wartość. Mowa o sytuacji, gdy dochodzi do podziału nieruchomości albo do oddania elementów infrastruktury technicznej. Niezależnie od przyczyny opłata adiacencka może wynosi nawet kilka tysięcy złotych, dlatego warto zasięgnąć wiedzy a w razie potrzeby przygotować się na tego rodzaju wydatki.
Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości
Gdy dochodzi do podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego i w efekcie wartość tej nieruchomości rośnie - rada gmina może podjąć, w drodze uchwały, decyzję o nałożeniu opłaty adiacenckiej. Taka opłata nie może być wyższa niż 30 procent różnicy starej i aktualnej wartości nieruchomości. Na podjęcie decyzji urząd ma trzy lata od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział lokalu stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Z kolei osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, mają obowiązek uregulowania na rzecz gminy opłaty adiacenckiej w wysokości do 50 procent kwoty wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Opłata adiacencka wnoszona w takim przypadku musi trafić na konto gminy w terminie ustalonym w ramach ugody między wójtem, burmistrzem lub prezydentem, a osobami, które muszą ją uiścić. Jeśli do ugody nie dojdzie termin zapłaty ustala rada gminy. Warto dodać, że w rozliczeniu opłaty adiacenckiej, osoba zobowiązana do jej uregulowania może przenieść na rzecz gminy prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału (art. 107 Ustawy).
Opłata adiacencka z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej
Zgodnie z art. 144 Ustawy właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Przepis ten stosuje się także do użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie muszą wnosić opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub jednorazowo wnieśli opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego.
Opłata adiacencka za wybudowanie drogi
Oddana do użytku nowa droga to jedna z form okolicznej infrastruktury. W takim przypadku urząd może więc naliczyć opłatę adiacencką. Jej wysokość może sięgać 50 procent nowej wartości nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że opłata adiacencka może być ustalona tylko, gdy faktycznie doszło do zmiany wartości lokalu czy działki w wyniku oddania do użytkowania nowego elementu infrastruktury. Nie ma tu jednak znaczenia czy właściciel nieruchomości zdecyduje, by korzystać lub nie z nowego udogodnienia. Na wezwanie urzędu zapłacić trzeba za samą możliwość skorzystania.
Opłata adiacencka – jak często można ją nakładać
Opłata adiacencka może być określana za każdym razem, gdy dojdzie do stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 Ustawy). Podobnie jak w przypadku podziału nieruchomości na wniosek właściciela, rada gminy ma trzy lata na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.
Czy opłata adiacencka jest obowiązkowa?
Uregulowana ustawą o gospodarce nieruchomościami opłata adiacencka jest obowiązkowa. Na wniosek właściciela nieruchomości należność może być rozłożona na roczne raty, jednak czas spłaty nie może przekraczać dekady. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej (w całości lub pierwszej raty) powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stała się ostateczna.
Pamiętaj, że warunki rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Jednocześnie, ustalone raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (art. 147 Ustawy).
Czy opłata adiacencka może ulec przedawnieniu?
Zgodnie z Ustawą rada gminy, która w drodze uchwały może podjąć decyzję o nałożeniu opłaty adiacenckiej ma trzy lata. Tutaj jednak istotna uwaga! Trzy lata to czas, w którym musi nastąpić wszczęcie postępowania w tej sprawie. Taki stan prawny obowiązuje od 2017 roku, gdy weszła w życie ustawa o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami. W wyniku nowelizacji inne brzmienie otrzymał art. 98a Ustawy. Zamiast wcześniejszego “Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat (…)” w dokumencie znaleźć można zapis: “Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia (…)”. W praktyce od chwili wszczęcia postępowania, aż do jego zakończenia, ustaje bieg wszelkich terminów na naliczenie opłaty adiacenckiej.
Opłata adiacencka a zmiana właściciela
Jak zostało wskazane w Ustawie opłata adiacencka może być nałożona na właściciela lub użytkownika wieczystego danej nieruchomości. Informacje te uzupełnia wyrok WSA w Białymstoku z 2010 roku. W jego uzasadnieniu wskazano, że “(…) to data wydania decyzji o ustaleniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości (adiacenckiej) decyduje, kto jest stroną postępowania administracyjnego w tym przedmiocie. Ma być nią aktualny na datę wydania decyzji właściciel nieruchomości.” (sygn. akt II SA/Bk 748/09)
Opłata adiacencka powinna być kojarzona przede wszystkim z nieruchomością, której wartość uległa zmianie. Z tego powodu, jeśli planujesz zakup działki, zorientuj się czy w najbliższej okolicy są planowane prace poprawiające dostęp do infrastruktury, a w przygotowanym planie wydatków zaplanuj bufor z tytułu tego rodzaju podatku.
Zwolnienia z opłaty adiacenckiej
Co do zasady opłata adiacencka jest należnością obowiązkową dla właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości, której ta opłata dotyczy. Jednak w Ustawie wskazano, że do ulg w spłacie oraz umarzania należności z tytułu opłaty adiacenckiej stosuje się przepisy ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych. Z nich zaś wynika między innymi, że “w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem dłużnika lub interesem publicznym należności pieniężne mające charakter cywilnoprawny, przypadające jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom podległym, mogą być umarzane albo ich spłata może być odraczana lub rozkładana na raty, na zasadach określonych przez organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego (art. 59).” Jako że szczegółowe zasady udzielania ulg czy umorzenia opłaty adiacenckiej muszą być uregulowane w uchwale rady gminy, przed złożeniem wniosku o umorzenie opłaty należy zapoznać się z uchwałą dotyczącą zmian mających wpływ na twoją nieruchomość.
Historia pokazuje, że zdarzały się przypadki umorzenia opłaty adiacenckiej. Wynika tak choćby z wyroku Sądu Administracyjnego w Lublinie z 1991 roku. Wskazano w nim, że “(…) wobec właściciela nieruchomości, która jest wyposażona w określone urządzenie komunalne, energetyczne lub gazowe i w której sąsiedztwie w czasie późniejszym zostało pobudowane drugie takie samo urządzenie, nie może być ustalona na podstawie art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości /Dz.U. 1989 nr 14 poz. 74 ze zm./ opłata adiacencka związana z kosztami budowy drugiego takiego samego urządzenia.” (sygn. akt SA/Lu 79/91).
Opłata adiacencka - czy można się odwołać od decyzji?
Od decyzji o konieczności uregulowania opłaty adiacenckiej można odwołać się na podstawie Kodeksu postępowania administracyjnego. Organem właściwym do złożenia takiego wniosku jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze (odwołanie), a następnie, w przypadku otrzymania niepomyślnej interpretacji, Sąd Administracyjny (skarga na SKO). Uwaga! Na odwołanie nie ma zbyt dużo czasu. Można je wnieść do 14 dni od daty otrzymania decyzji, następnie obowiązek jej uiszczenia wchodzi w życie.
Opłata adiacencka – gdy spóźniasz się z ratą
Bardzo istotne, by trzymać domowe finanse w dobrej kondycji. Dlatego, jeśli zdarzy się, że spóźnisz się z opłaceniem raty opłaty adiacenckiej skontaktuj się z pracownikami rady gminy, by ustalić jak najlepiej działać w takiej sytuacji. Przepisy mówią, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. (art. 148 Ustawy).
Opłata adiacencka – podsumowanie
Opłata adiacencka to rodzaj obowiązkowego podatku przekształceniowego nakładanego na właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości (ustalanego na dzień wydania decyzji o opłacie), na której wyższą wartość mogły mieć wpływ przypadki opisane w ustawie o gospodarce nieruchomościami (między innymi: budowa nowej drogi, przyłączenie do wodociągów czy kanalizacji, a także scalenie lub podział nieruchomości). Chociaż opłata adiacencka jest obligatoryjna osoba, która otrzymała decyzję o jej nałożeniu ma prawo odwołać się żądając rozłożenia płatności na raty lub jej umorzenia. Ma na to 14 dni. Wartość opłaty adiacenckiej jest ustalana uchwałą rady gminy jako procent różnicy między dotychczasową i nową wartości nieruchomości. Opłata nie może przekroczyć 50 procent nowej wartości nieruchomości (w przypadku lokalizacji w Specjalnej Strefy Rewitalizacji – 75 procent). Terminy i sposób wnoszenia opłat określa wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Pamiętaj, że opłata adiacencka może mieć miejsce tylko, gdy wartość twojej nieruchomości podwyższyła się w wyniku przeprowadzonych prac. Jednocześnie nie ma znaczenia, czy chcesz korzystać z udostępnionych ułatwień. Płacisz za samą możliwość.
