Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Zgodnie z art. 196 § 2 k.c. współwłasność łączną regulują przepisy o stosunkach, z których ona wynika. Natomiast do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się regulacje działu IV tytułu I księgi II kodeksu cywilnego, czyli art. 195-221.

Skąd ta współwłasność?

To dość częsta sytuacja, gdy kilka osób wspólnie (np. dwie przyjaciółki) kupują działkę rekreacyjną pod miastem. Zgodnie z art. 197 i 198 k.c. przyjmuje się, że udziały współwłaścicieli są równe i wolno im rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Jednak do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c. zd. pierwsze). W myśl jednak art. 199 k.c. zdanie drugie jeśli nie ma zgody współwłaścicieli na rozporządzanie rzeczą wspólną oraz inne czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać, aby rozstrzygnął to sąd. Wtedy uwzględnia on cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Współwłasność rzeczy czy nieruchomości może być także skutkiem dziedziczenia lub rozwodu i zniesienia ustawowej wspólności małżeńskiej.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Gdy współwłaściciele chcą zmienić dotychczasowy stan posiadania, np. nie chcą już mieć wspólnej działki rekreacyjnej, muszą znieść współwłasność. Mogą to zrobić niemal w każdej chwili i każdy z nich ma prawo zgłosić takie żądanie (art. 210 k.c.). Uprawnienie to można wyłączyć przez czynność prawną, ale na nie dłużej niż lat pięć. Jednak w ostatnim roku przed upływem tego terminu, wolno go przedłużyć na dalsze pięć lat i potem ponowić przedłużenie.

Procedurę wyjścia ze współwłasności nazywamy zniesieniem współwłasności. W zasadzie w każdej sytuacji jest ona podobna, ale niewielkie odrębności występują przy nieruchomościach, które wchodzą w skład spadku oraz przy ich dzieleniu wskutek zniesienia majątku wspólnego małżonków.

Zgodnie z art. 210 § 2 k.c. do zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2019 r., poz. 1362; t.j.) uwzględnia się przepisy tej ustawy.

Umowne czy sądownie zniesienie współwłasności nieruchomości?

Kodeks cywilny wskazuje dwa tryby zniesienia współwłasności – umowny i sądowy.

Jeśli współwłaściciele są zgodni i nie mają problemu z określeniem, jak podzielić np. nieruchomość, którą razem mają, wystarczy, że zawrą odpowiednią umowę przed notariuszem. To właśnie ten umowny sposób.

Co prawda ta metoda jest droższa, ale procedura trwa krótko i najczęściej kończy się podczas jednej wizyty u notariusza. Aby obniżyć koszty tej operacji, można zgłosić odpowiedni wniosek do sądu, choć zapewne do rozprawy dojdzie dopiero po 3-4 miesiącach od jego zgłoszenia. W czasie pandemii na wyznaczenie terminu czeka się dłużej, ale z reguły sąd

może znieść współwłasność na pierwszej rozprawie. Postępowanie potrwa jednak dłużej, jeśli istnieje spór co do prawa do nieruchomości lub strony nie są zgodne w sprawie jej podziału.

W myśl art. 622 kodeksu postępowania cywilnego (Dz.U. z 2019 r., poz. 1460; t.j.) podczas rozprawy o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli, aby zgodnie przeprowadzili podział. Wskazuje im sposoby, jak mogą to zrobić. Sąd wydaje postanowienie, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności. Dołączają do niego (art. 617 k.p.c.):

• projekt podziału nieruchomości (mapa ewidencyjna, którą sporządza uprawniony geodeta), który nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych,
• dowody prawa własności nieruchomości.

Trzy sposoby zniesienia współwłasności w sądzie

Kodeks cywilny wyróżnia trzy sposoby sądowego zniesienia współwłasności:

• podział rzeczy wspólnej (art. 211 k.c.),
• przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty (art. 212 § 2 i 213 k.c.),
• sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny - art. 212 § 2 i 214 k.c.).

Na sądowy podział nieruchomości decydują się ci, którzy chcą zaoszczędzić na kosztach notarialnych przy zgodnym stanowisku stron. Taki tryb muszą też wybrać współwłaściciele, którzy spierają się co do tego, jak podzielić współwłasność. Tak będzie wtedy, gdy np. jeden z nich chce zachować rzecz/nieruchomość dla siebie lub gdy uważa, że spłaty, których żądają pozostali, są za wysokie.

W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak i wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać postanowienie wstępne. Zgodnie z art. 618 § 3 k.p.c. gdy zapadnie prawomocne postanowienie o zniesieniu współwłasności, uczestnik nie może już dochodzić roszczeń z tytułu posiadania rzeczy, choćby nie były zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

Fizyczny podział współwłasności

W ten sposób można podzielić nieruchomość np. na dwie mniejsze działki lub w domu mieszkalnym wydzielić dwa lub więcej samodzielnych lokali. Stanie się tak jednak tylko wtedy, gdy nie jest to sprzeczne z przepisami lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości. Nie może też pociągać za sobą istotnej zmiany lub znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości (art. 211 k.c.). A tak byłoby, gdyby np. zbyt małą działkę podzielić między dotychczasowych czterech współwłaścicieli.

Jednemu ma własność

Inny sposób zniesienia współwłasności nieruchomości polega na tym, że przyznaje się ją na wyłączną własność jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli lub kilkorgu z nich. Jednocześnie ta osoba (lub te osoby) musi spłacić pozostałych, dlatego że uzyskała ich część na wyłączność (art. 212 § 2 k.c.).

Przy sądowym zniesieniu współwłasności wartość nieruchomości ustala biegły sądowy (za co płacą uczestnicy postępowania sądowego). Według tej wartości sąd określa wysokość, termin i sposób uregulowania spłat, odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.

Dopłaty i spłaty mogą być rozłożone na raty, ale nie mogą łącznie trwać dłużej niż 10 lat. W uzasadnionych przypadkach sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty już wymagalnych rat (art. 212 § 3 k.c.).

Gdy właściciele nie mogą się porozumieć, komu na wyłączność ma przypaść nieruchomość, decyduje o tym sąd. Kieruje się przy tym, kto i jak silnie jest związany z tą posiadłością, jakich dokonał w niej nakładów i o jakiej wartości. Sąd uwzględnia także sytuację rodzinną i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i tego, który ma je otrzymać.

Gdyby natomiast zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli przeczyło zasadom prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna je temu współwłaścicielowi, którego zaakceptują wszyscy. Gdy zaś nie ma zgody współwłaścicieli, sąd przyznaje to gospodarstwo temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela, lub przyzna je temu z nich, który najbardziej gwarantuje jego należyte prowadzenie (art. 214 § 1 i 2 k.c.).

Sprzedaż nieruchomości

Tzw. podział cywilny, czyli egzekucyjna sprzedaż, a następnie rozdzielenie uzyskanych w ten sposób pieniędzy między współwłaścicieli, to trzecia sądowa opcja zniesienia współwłasności rzeczy czy nieruchomości.

Art. 212 § 2 k.c. mówi właśnie o rzeczy, której nie daje się podzielić. Nie precyzuje, z jakiego powodu ten podział jest niemożliwy. Będzie tak m.in. wtedy, gdy strony w ogóle nie dogadają się ze sobą co do podziału. W postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź tylko zarządzi sprzedaż. Odłoży rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia (art. 625 k.p.c.).

Podział cywilny to zapewne także najmniej opłacalna metoda ze wszystkich sądowych i pozasądowych sposobów podziału nieruchomości. Po pierwsze strony płacą za postępowanie sądowe, a następnie komornik sprzedaje nieruchomość na licytacji. Z uzyskanej za nią kwoty odlicza jeszcze swoje koszty i wynagrodzenie oraz koszty sprzedaży, np. publikacji ogłoszeń w prasie. Dopiero tę kwotę dzieli się na części równe, które odpowiadają udziałowi w rzeczy lub prawie.

Zniesienie współwłasności a koszty notarialne

Jeśli współwłasność znosi notariusz, to koszty tej operacji zależą od wartości nieruchomości dzielonej. Opłatę ustala się zgodnie z rozporządzeniem ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2020 r., poz. 1473 t.j.).

Przykładowo przy nieruchomości wartej powyżej 1 mln zł do 2 mln zł maksymalne koszty mogą wynieść 4770 zł plus 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł. Gdyby więc chodziło o dom i działkę wartą 1,5 mln zł, którą mają podzielić się zstępni z pierwszej grupy podatkowej, czyli np. dzieci po rodzicach, to taksa notarialna z VAT wynosiłaby prawie 7100 zł. Do tego trzeba jeszcze doliczyć koszt sporządzenia aktu notarialnego.

Zniesienie współwłasności a koszty sądowe

Z pewnością w sądzie zniesienie współwłasności będzie tańsze. Decyduje o tym ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 755; t.j.; dalej: ustawa o kosztach sądowych).

Podstawowe koszty przy zniesieniu współwłasności są stałe i obejmują opłaty:

• od wniosku o zniesienie współwłasności – 1000 zł (art. 41 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych). Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata stała wynosi 300 zł (art. 41 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych),
• od wniosku o wpis w księdze wieczystej zniesienia współwłasności – 150 zł niezależnie od liczby udziałów w tych prawach,
• od wniosku o założenie księgi wieczystej – 100 zł,
• za wynagrodzenie i zwrot kosztów biegłych, tłumaczy oraz kuratorów ustanowionych dla strony w sprawie.

W sumie przy najmniejszym i zgodnym wysiłku stron za zniesienie współwłasności w sądzie nie zapłaci się więcej niż ok. 700 zł. Koszt może wzrosnąć, jeśli w trakcie postępowania niezbędny okaże się udział biegłych, np. gdy musieliby wycenić nieruchomość lub określić jej podział.