Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania – co warto wiedzieć zanim podejmiesz decyzję

Pokaż więcej

Ogólne zasady dotyczące zawierania umów ubezpieczenia mieszkania zostały zebrane w Kodeksie cywilnym (sekcja Umowa ubezpieczenia, zwłaszcza Dział II – Ubezpieczenia majątkowe, art. 821-828). Dodatkowe informacje jak działa nabyta polisa można uzyskać czytając ogólne warunki ubezpieczenia (OWU) - to integralna część każdej umowy na ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania. Niezależnie od tego czy chcesz nabyć ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, kupić OC najemcy, OC właściciela lub każdy inny wariant ochrony mieszkania – zawsze należy zapoznać się z warunkami polisy. Dobrze jest wiedzieć za co należy się wypłata odszkodowania i dobrać pakiet świadczeń stosownie do aktualnych potrzeb. Te mogą różnić się zależnie od tego czy jesteś właścicielem mieszkania przeznaczonego na wynajem, czy chcesz z takiej możliwości skorzystać.

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem przez właściciela

Dla właściciela mieszkania wynajmowanego istotne są elementy, które stanowią jego własność i mają za zadanie służyć jak najdłużej. Warto o nie zadbać w pierwszej kolejności. Można podzielić je na mury, czyli głównie ściany lub inne składowe sprawiające, że dany lokal jest względem innych nieruchomości oddzielną częścią przeznaczoną na potrzeby mieszkalne. Mury to podstawowa część polisy ubezpieczenia mieszkania na wynajem.

Bardzo ważne są także instalacje, czyli wszelka infrastruktura zabezpieczająca potrzeby lokatorów. Chodzi głównie o instalacje: grzewczą, wodno-kanalizacyjną, elektryczną, gazową czy internetową. Częścią polisy rozważanej przez właściciela mieszkania na wynajem powinny być także elementy stałe mieszkania, czyli takie których nie można odłączyć bez użycia stosownych narzędzi. W tej grupie znajdują się wewnętrzne tynki, gładzie oraz powłoki malarskie; meble w zabudowie, wbudowany w nią sprzęt AGD; urządzenia łazienkowe takie jak wanny, prysznice, krany, sedesy czy bidety; okna oraz drzwi; kominki, grzejniki, klimatyzatory; włączniki, gniazdka elektryczne czy punkty oświetleniowe. Szczegółowy wykaz elementów stałych będzie zawarty w OWU dołączonych do konkretnej polisy, a w większości przypadków nie będzie wielkich różnic w ofertach różnych ubezpieczycieli.

Bywa, że właściciele wynajmowanego mieszkania udostępniają je wraz z tzw. wyposażeniem. Chodzi tu m.in. o łóżko, szafy, elementy dekoracyjne czy sprzęt RTV/AGD. Są one klasyfikowane jako mienie ruchome i zdarza się, że ich ochrona jest opcją, którą trzeba dodatkowo dokupić w ramach oferty ubezpieczenia lokalu. Warto potwierdzić jakie są zasady ochrony takich rzeczy. W przypadku wystąpienia szkody ubezpieczyciel może bowiem zażądać przedstawienia dowodów zakupu uszkodzonego sprzętu.  

Można założyć, że podstawowym wariantem polisy chroniącej mienie właściciela mieszkania na wynajem jest pakiet obejmujący opisane wyżej kategorie produktów. To jednak nie wszystko.

OC wynajmującego

Integralną częścią polisy, którą planujesz zakupić jako dysponujący mieszkaniem na wynajem jest ubezpieczenie w zakresie odpowiedzialności cywilnej. Potocznie można o nim powiedzieć, że to ubezpieczenie od zalania sąsiada. W praktyce chodzi o to, by chronić cię przed szkodami, jakie nieświadomie możesz wyrządzić osobom trzecim. Ubezpieczenie OC przyda się m. in. gdy pęknie rura w mieszkaniu, a woda zaleje lokal sąsiada albo części wspólne nieruchomości (korytarz czy piwnice). Warto zwrócić uwagę, że OC ochroni wynajmującego od nieumyślnych szkód wyrządzonych najemcom. Na przykład wtedy, gdy w wyniku wycieku w mieszkaniu uszkodzeniu ulegną ruchomości wprowadzone do mieszkania przez najemcę.

Ubezpieczenie mieszkania od szkód wyrządzonych przez psa i inne zwierzęta

Często właściciele wynajmowanego mieszkania zadają sobie pytanie czy mogą ubezpieczyć swój lokal przed zniszczeniami spowodowanymi przez zwierzęta, które wprowadzą się do mieszkania wraz z najemcami. Z odpowiedzią przychodzi kodeks cywilny. W art. 431 par. 1 i 2 wskazano, że odpowiedzialność za pupila spoczywa na jego opiekunie:

“Par. 1: Kto zwierzę chowa albo się nim posługuje, obowiązany jest do naprawienia wyrządzonej przez nie szkody niezależnie od tego, czy było pod jego nadzorem, czy też zabłąkało się lub uciekło, chyba że ani on, ani osoba, za którą ponosi odpowiedzialność, nie ponoszą winy.

Par. 2: Chociażby osoba, która zwierzę chowa lub się nim posługuje, nie była odpowiedzialna według przepisów paragrafu poprzedzającego, poszkodowany może od niej żądać całkowitego lub częściowego naprawienia szkody, jeżeli z okoliczności, a zwłaszcza z porównania stanu majątkowego poszkodowanego i tej osoby, wynika, że wymagają tego zasady współżycia społecznego.”

W związku z powyższym właściciele wynajmowanego mieszkania mogą zabezpieczyć swoją nieruchomość obligując najemców do wykupienia polisy OC, która będzie pokrywać zniszczenia poczynione przez zwierzęta. Warto mieć na uwadze, że tego rodzaju polisy co do zasady obejmują zwierzęta domowe, do których zalicza się psy, koty, chomiki, świnki morskie, ptaki, żółwie czy ryby w akwariach. Inną opcją zabezpieczenia mieszkania na wynajem jest umieszczenie odpowiednich zapisów bezpośrednio w umowie najmu. Można ustalić w niej precyzyjne zasady pokrywania szkód poczynionych przez zwierzęta najemców.

Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania przez najemcę

Dobrą praktyką zalecaną, gdy dochodzi do wynajmowania mieszkania jest zabezpieczenie interesów obu stron takiej umowy. W praktyce może ono przyjąć formę zakupienia polisy ubezpieczenia mieszkania zarówno przez właścicieli nieruchomości, jak i przez zainteresowanych nią najemców. Polisy będą różnić się zakresem odpowiedzialności, zaś ich wspólnym mianownikiem jest ochrona osób związanych z wynajmowanym lokalem.

Jaki zakres ubezpieczenia ma znaczenie dla najemców? Taka polisa powinna chronić przede wszystkim wprowadzone do wynajmowanego mieszkania rzeczy najemcy. Jeśli lokator wprowadza się wraz ze swoją kanapą, wartościowym materacem do spania, telewizorem czy innym sprzętem elektronicznym – powinien rozważyć polisę chroniącą umieszczone w mieszkaniu ruchomości, by zabezpieczyć je na przykład przed kradzieżą. Podobnie jak właściciel musi on jednak pamiętać, że do wypłacenia odszkodowania prawdopodobnie będą wymagane dokumenty potwierdzające jego prawo do tych rzeczy. Jednak czasami nie potrzeba złodzieja, by rzeczy utraciły swoją wartość.  

OC najemcy

Gdy zmartwieniem najemcy jest ubezpieczenie mieszkania od zwierząt, które posiada czy ubezpieczenie od zalania mieszkania, w którym mieszka właściwym będzie ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym. Taka polisa ochroni jego i mieszkających z nim bliskich, gdy dojdzie do przypadkowego zalania lub gdy będące pod jego opieką zwierzęta dokonają zniszczeń w wynajmowanej nieruchomości. Kupując polisę OC najemcy trzeba pamiętać o wyłączeniach odpowiedzialności towarzystwa ubezpieczeniowego. Jednym z podstawowych jest założenie, że do szkody nie może dojść w wyniku rażącego zaniedbania ubezpieczonego lub kiedy znajduje się on w stanie nietrzeźwości.  

OC najemcy a OC wynajmującego

Na każdym człowieku posiadającym zdolność do czynności prawnych ciąży odpowiedzialność cywilna. Ochroną, która zabezpiecza przed roszczeniami potencjalnie poszkodowanych osób trzecich jest jej ubezpieczenie. W przypadku OC najemcy osobą trzecią może być właściciel uszkodzonego wynajmowanego mieszkania lub sąsiedzi, gdy dojdzie do defektu w ich mieszkaniach. W przypadku OC wynajmującego osobą trzecią będzie na przykład poszkodowany sąsiad lub administracja budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Uwaga: ubezpieczenie OC w życiu prywatnym zadziała, gdy szkody dozna osoba niespokrewniona z ubezpieczonym lub gdy szkoda dotyczy uszkodzenia mienia niebędącego własnością ubezpieczonego i jego bliskich. Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej jest popularnym rozszerzeniem ubezpieczenia wynajmowanego mieszkania - często interesującym dla obu stron transakcji - wynajmującego i najemcy.

Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania – na kogo działa polisa OC

O ile nie wskazano inaczej, polisa OC obejmie swoim działaniem ubezpieczonego i osoby pozostające z nim we wspólnym gospodarstwie domowym – w tym oczywiście dzieci, zwierzęta domowe, a nawet pomoc domową.

Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania – jak zmniejszyć cenę polisy

Podstawowym sposobem osiągnięcia niższej ceny za ubezpieczenie mieszkania przeznaczonego na wynajem jest stworzenie rankingu dostępnych ofert. Można to zrobić samodzielnie lub posiłkując się pomocą doradców ubezpieczeniowych. Alternatywnym sposobem jest podniesienie standardu zabezpieczeń wynajmowanego mieszkania. Koszt poniesiony na początku na zakup urządzenia podnoszącego bezpieczeństwo nieruchomości - na przykład za montaż systemu alarmowego czy dodatkowego zamka w drzwiach - może sprawić, że ubezpieczyciele zaoferują atrakcyjne zniżki.

Wypowiedzenie umowy ubezpieczenia mieszkania

Praktyką stosowaną przez towarzystwa ubezpieczeniowe jest trwanie odpowiedzialności do upływu okresu ubezpieczenia – zazwyczaj jest to jeden rok, rzadziej trzy lata. W praktyce ubezpieczony nie musi więc wypowiadać zawartej umowy. Jeśli jest zainteresowany przedłużeniem ochrony powinien dokonać zakupu polisy na kolejny okres. Ubezpieczyciele mogą zawrzeć w polisie zapisujące jej automatycznie przedłużenie, jednak taka polisa nie będzie działać, o ile ubezpieczony nie opłaci należnej za nią składki. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości względem konkretnej oferty warto dopytać przedstawiciela czy pośrednika ubezpieczeniowego.

Czy jest możliwe ubezpieczenie mieszkania od wojny?

Ubezpieczenia wynajmowanego mieszkania jest obwarowane zapisami o wyłączeniach odpowiedzialności firm ubezpieczeniowych. Wśród zasad znajduje się również zgoda ubezpieczającego na zwolnienie towarzystwa ubezpieczeniowego od odpowiedzialności za powstanie szkód zaistniałych w wyniku działań wojennych, stanu wyjątkowego, strajków, zamieszek albo rozruchów. Taka zasada ma zastosowanie zarówno wobec właściciela, jak i wobec najemcy wynajmowanego mieszkania. Jednocześnie warto wskazać, że jeśli do szkody dojdzie w czasie wojny, ale nie zostanie ona wywołana bezpośrednio działaniami wojennymi – nie przekreśla to szans ubezpieczonego na uzyskanie odszkodowania za utracone lub uszkodzone mienie.

Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania – rozszerzenia ubezpieczeń

Szczególnie przezornych posiadaczy mieszkań na wynajem ubezpieczyciele kuszą opcjami dodatkowymi. Można znaleźć wśród nich ubezpieczenie utraty czynszu - które ochroni właściciela, gdy na skutek szkody objętej ubezpieczeniem najemca zostaje zwolniony przepisami prawami z obowiązku uiszczania tej opłaty; ubezpieczenie assistance – czyli zapewnienie doraźnej pomocy specjalisty (np. ślusarza, hydraulika, elektryka); ubezpieczenie roweru poza domek, ubezpieczenie utraty pracy, a nawet ubezpieczenie roślinności ogrodowej. Wśród rozszerzeń często pojawia się oferta ubezpieczenia następstw nieszczęśliwych wypadków (NNW). Rozważając podstawowe ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania warto zwrócić uwagę jakiego rodzaju bonusy są przewidziane w ofercie. Może to być objęcie ochroną rzeczy pozostawionych w piwnicy lub określonych częściach wspólnych nieruchomości, ubezpieczenie sprzętu służbowego.

Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania – podsumowanie

Gdy decydujesz się na wynajęcie mieszkania polisa ubezpieczeniowa jest jedną z podstawowych form ochrony twoich interesów. Opcją do wyboru pozostaje jej zakres. Warto pamiętać, że po dokonaniu wyboru trzeba jeszcze wypełniać zobowiązania umowne. Ubezpieczony jest zobowiązany do zadbania o okresowe wymagane przepisami przeglądy techniczne. Aby uniknąć rozczarowania ofertą na uwadze trzeba mieć standardowe i szczególne wyłączenia odpowiedzialności - m.in. od powodzi przez pierwsze 30 dni trwania polisy, od umyślnego zaniedbania ubezpieczonego, od zalania wodą z opadów, jeśli użytkownik mieszkania nie zamknie w porę okien. Jednocześnie dobrze dobrana polisa staje się naturalnym zabezpieczeniem interesów właścicielskich. Raz opłacona składka pomoże zabezpieczyć domowy budżet na cały rok.  

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem – podstawa prawna

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93) - link