Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Pokaż więcej

Kwestie wypowiedzenia umowy regulują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Akt ten szczegółowo określa, w jakich sytuacjach wynajmujący mieszkanie ma prawo wypowiedzieć umowę i jakich terminów musi dochować. Należy mieć na uwadze, że wynajmujący nie ma w tym przypadku pełnej dowolności.

Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu

Jeżeli wynajmujący mieszkanie zdecyduje się wypowiedzieć umowę najmu, powinien w pierwszej kolejności wręczyć najmującemu pisemne upomnienie. W upomnieniu powinny być wymienione przesłanki, które mogą stanowić podstawę wypowiedzenia umowy. Jeżeli upomnienie nie przyniesie skutku, kolejnym krokiem jest dostarczenie najmującemu pisemnego wypowiedzenia umowy z wskazaniem konkretnej przyczyny wypowiedzenia. Zamknięty katalog sytuacji uprawniających do wypowiedzenia umowy definiuje ustawa (art.11). Wynajmujący może wypowiedzieć umowę kiedy najemca:

• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. prowadzi tam warsztat),
• zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód,
• niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
• zakłóca porządek domowy, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
• zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu,
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
• używa lokalu, który będzie remontowany lub mieszkanie zostało przeznaczone do rozbiórki.

Termin rozwiązania umowy najmu

Jeżeli następuje którakolwiek z powyższych przesłanek, okres wypowiedzenia umowy wynosi jeden miesiąc. Miesięczny okres wypowiedzenia stosuje się także w sytuacji, gdy osoba najmująca posiada inne mieszkanie w tej samej lub pobliskiej miejscowości i może używać tego lokalu. Jeżeli najemca nie zamieszkuje wynajmowanego lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, wynajmujący musi zastosować półroczny okres wypowiedzenia.

Może się też zdarzyć, że wynajmujący mieszkanie będzie chciał zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu. Jeżeli w takiej sytuacji zapewni najmującemu inny lokal zamienny, może zastosować rozwiązanie umowy najmu z półrocznym okresem wypowiedzenia. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Jeżeli wynajmujący mieszkanie nie zapewni innego lokalu, a najmującemu nie przysługuje tytuł prawny do innego mieszkania, okres wypowiedzenia wynosi 3 lata.

Jeżeli właściciel mieszkania rozwiąże umowę na podstawie tej przesłanki, a w rzeczywistości nie zamieszka w najmowanym dotychczas lokalu, najmujący może powrócić do lokalu lub zażądać od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w wynajmowanym mieszkaniu (za okres jednego roku). Wyjątek od zasady zamieszkiwania mieszkania przez właściciela dotyczy sytuacji, gdy w lokalu zamieszka jego pełnoletni zstępny lub osoba, wobec której właściciel mieszkania ma obowiązek alimentacyjny. W takiej jednak sytuacji w wypowiedzeniu należy wskazać tę osobę.

Należy pamiętać, że wynajmujący mieszkanie nie może w umowie wskazywać innych przesłanek do rozwiązania stosunku najmu niż te, które wskazane są w ustawie, np. rozwiązania umowy bez podawania przyczyny. Tego typu zapisy nie są prawnie wiążące dla najmującego i nie ma on obowiązku wyprowadzania się z lokalu. Należy też mieć na uwadze, że prawa najmującego mieszkanie dotyczące wypowiedzenia umowy są znacznie szersze. W przypadku umów zawartych na czas nieokreślony może on wypowiedzieć umowę bez podawania przyczyny (na podstawie z art. 673 § 1 kodeksu cywilnego). Musi jednak dochować terminów przewidzianych przez kodeks cywilny. Z kolei w przypadku umów na czas określony, możliwość wypowiedzenia umowy powinna być określona w samej umowie najmu lokalu mieszkalnego.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony - wzór

(miejscowość, data)

(dane Wynajmującego)
(dane Najemcy)

Wypowiedzenie umowy najmu