Wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas określony

Umowa o najem lokalu może być zawarta na czas nieokreślony lub określony. Od tego na jaki okres została zawarta umowa najmu, zależą kwestie dotyczące wypowiedzenie umowy. Są one uregulowane w art. 673 kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa została zawarta na czas nieokreślony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Ustawowy termin wypowiedzenia umowy wynajmu lokalu

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód,
• gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Termin wypowiedzenia najmu lokalu na czas określony

Inaczej wygląda sytuacja, gdy umowa zostanie zawarta na czas określony. W takiej sytuacji zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Dlatego ważne jest, by możliwie szczegółowo zastrzec w umowie przypadki ewentualnego wypowiedzenia najmu. Najemca może zastrzec sobie możliwość wypowiedzenia umowy na przykład w sytuacji utraty pracy, lub konieczności przeprowadzenia się za pracą do innego miasta. Umowa może też zostać rozwiązana za porozumieniem obu stron.

Prawa wynajmującego mieszkanie dotyczące wypowiedzenia umowy są w tym przypadku ograniczone ustawą o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że jednostronne wypowiedzenie umowy może nastąpić tylko w sytuacjach określonych w tym akcie prawnym. Szczegółowo kwestie te omawia artykuł 11 ust. 2 wspomnianej ustawy. Zgodnie z nim, wynajmujący mieszkanie może wypowiedzieć umowę w sytuacji, gdy:

• najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową,
• zakłóca porządek domowy innym lokatorom,
• niszczy urządzenia i zaniedbuje obowiązki doprowadzając do powstania szkód,
• nie reguluje w terminie czynszu lub
• wynajął mieszkanie innym osobom bez pisemnej zgody właściciela.

Ustawa dopuszcza też możliwość wypowiedzenia umowy, gdy planowany jest remont lub rozbiórka lokalu, oraz w sytuacji, gdy wynajmujący planuje zamieszkać w najmowanym lokalu. Szczegółowe terminy wypowiedzenia znajdują się w artykule 11 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Umowa o najem lokalu powinna zostać sporządzona na piśmie. Nabiera ona mocy dopiero po podpisaniu jej zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego. W umowie powinien zostać dokładnie określony przedmiot najmu, wraz z wyszczególnieniem metrażu i zakresu obowiązków najmującego. Należy bowiem mieć na uwadze, że mieszkanie wynajmowane na kilka lat może wymagać drobnych napraw i inwestycji. W związku z tym wynajmujący może zobowiązać najmującego do ponoszenia wydatków na drobne, bieżące naprawy, takie jak naprawa odpadającego tynku czy konserwacja stolarki okiennej. Jeżeli najmujący będzie chciał przeprowadzić większą inwestycję, powinien uzyskać pisemną zgodę wynajmującego. W innym wypadku wynajmujący, po okresie umownym, może zażądać od najmującego przywrócenia lokalu do stanu początkowego.

Umowa powinna szczegółowo określać tryb dokonywania płatności za czynsz. Powinien zostać określony konkretny dzień miesiąca, w którym najmujący ureguluje płatność oraz forma płatności: przelew lub gotówka. W tym drugim przypadku, wynajmujący powinien wystawić najemcy pokwitowania odbioru płatności. W umowie powinno się zapisać, że do obowiązków najemcy należy terminowe regulowanie rachunków za gaz, prąd, wodę i inne media (np. internet czy telewizję). Jeżeli wynajmujący wymaga kaucji za mieszkanie, to taki zapis powinien znaleźć się w umowie, wraz z warunkami zwrotu. Kaucja powinna być zwrócona w ciągu 30 dni od dnia wygaśnięcia umowy i po opuszczeniu lokalu przez najemcę, po ewentualnym potrąceniu należności za zaległy czynsz czy konieczne naprawy.

Do umowy powinien zostać dołączony załącznik, w którym znajdzie się szczegółowa lista sprzętów oddanych najemcy do użytkowania (np. meble, sprzęt AGD i RTV).

Poniżej zamieszczamy gotowy wzór umowy najmu lokalu na czas określony.

Umowa najmu mieszkania - wzór

zawarta w dniu ………… w …………………….

pomiędzy:…………………………, zamieszkałym w ……………………, ul………………………………………….., legitymującym się dowodem osobistym nr …………………………………….. wydanym przez ………………………………………………., zwanym dalej Wynajmującym

a

…………………………, zamieszkałym w ……………………, ul………………………………………….., legitymującym się dowodem osobistym nr …………………………………….. wydanym przez ………………………………………………., zwanym dalej Najemcą

§1

1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego o pow. …………. mkw., położonego w …………………………. przy ul. ……………………………………., składającego się z ………. pokoi, przedpokoju, łazienki, kuchni, zwanego dalej „lokalem”.

2. Wynajmujący oddaje Najemcy do używania lokal wraz z wyposażeniem (lista przedmiotów stanowiących wyposażenie stanowi załącznik numer 1 do umowy).

3. Najemca oświadcza, że lokal będzie przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe.

4. Najemca potwierdza wraz z podpisaniem niniejszej umowy odbiór lokalu.

5. W lokalu zamieszkiwać będą:

a) ……………………………………………

b) ……………………………………………

§2

Umowa zostaje zawarta na okres od dnia …………………………….. do dnia ……………………………….

§3

1. Najemca zobowiązuje się do zapłaty Wynajmującej czynszu w wysokości …………………………. (słownie: ……………………………..) zł miesięcznie. Czynsz będzie płatny z góry w terminie do …………………. każdego miesiąca, przelewem na konto …………………………………………………………

2. Najemca zobowiązuje się pokrywać opłaty za wodę, gaz, prąd, centralne ogrzewanie, media: …………………………………………………………………………………………………………………………………………….

w terminie wskazanym przez dostawców usług.

§4

1. Najemca zobowiązuje się utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i sanitarnym.

2. Wszelkie zmiany przedmiotu najmu wymagają pisemnej zgody wynajmującego.

3. Najemca zobowiązany jest ponosić drobne nakłady na utrzymania lokalu. Do drobnych nakładów zaliczają się w szczególności: naprawa uszkodzeń tynków, malowanie, naprawa uszkodzeń posadzki, konserwacja drzwi i okien, drobne naprawy instalacji sanitarnej i urządzeń technicznych znajdujących się w lokalu.

4. Po zakończeniu najmu Najmujący zobowiązuje się zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnej eksploatacji.

§5

1. Dla zabezpieczenia roszczeń wynikających z tytułu czynszu oraz napraw wynikających z eksploatacji lokalu, Najemca zobowiązuje się wpłacić Wynajmującemu kaucję w wysokości …………………………. (słownie:………………………………..) zł.

2. Wynajmujący jest zobowiązany zwrócić kaucję w ciągu 30 dni od dnia wygaśnięcia umowy i opuszczeniu lokalu przez najemcę, po dokonaniu koniecznych potrąceń.

§6

1. Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, jeśli mieszkanie ma wady zagrażające zdrowiu Najemcy lub jego domowników.

2. Najemcy ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadku:

1) utraty zatrudnienia przez któregokolwiek z Najemców;

2) uzyskania przez któregokolwiek z Najemców zatrudnienia w innym mieście;

3) …………………………………………………………………

4) …………………………………………………………………

3. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę na podstawie i warunkach określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 roku, nr 31, poz. 266 ze zm.).

§7

W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.

§8

Do umowy załącza się następujące załączniki:

1) ……………………………………………………….

2) ……………………………………………………….

§9

Umowę sporządzono w dwóch takich samych egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

§10

Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają dla swej ważności formy pisemnej pod rygorem nieważności

………………………………………………                                                           …………………………………………………

Wynajmujący                                                                                    Najemca