Ile można zarobić na wynajmie mieszkania?

Pokaż więcej

Mieszkanie i jego wynajem jako forma inwestycji

Wynajmowanie mieszkania to zupełnie inna kategoria inwestowania niż np. giełda. Na giełdzie dużo mniej zależy od Ciebie. Oczywiście, ważna jest analiza spółek czy wskaźników przed zainwestowaniem albo przyjęta strategia, ale zasadniczo dwie osoby które kupią i sprzedadzą w tym samym momencie akcje danej spółki zarabiają tyle samo.

Tymczasem wynajem mieszkania to biznes, w którym efekty zależą w dużej mierze od Twojej przedsiębiorczości, a nawet od umiejętności interpersonalnych (np. negocjacyjnych).

Jeśli posiadasz nieużywaną nieruchomość (bo np. otrzymałeś ją w spadku) - to wynajem jest oczywistym sposobem na dorobienie.

Bardzo wiele osób dysponujących większą gotówką także decyduje się na zakup mieszkania z myślą o wynajmie. Czasem wspierają się także kredytem hipotecznym. Badania, m.in. instytutu IBRIS, wskazują, że Polacy uznają nieruchomości za najbardziej zyskowną inwestycję.

Koszty związane z wynajmem nieruchomości

Pamiętaj jednak, że jeszcze zanim zaczniesz zarabiać na wynajmie, czekają Cię poważne wydatki takie, jak:

• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym – 2% wartości nieruchomości (przy zakupie na rynku pierwotnym brak podatku); np. 2% z 200 000 zł to 4 000 zł
• taksa notarialna (za akt notarialny dokumentujący umowę kupna - sprzedaży nieruchomości) – jest zależna od wartości nieruchomości, ale przy nieruchomości o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł wynosi ona maksymalnie 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł + 23% VAT, czyli np. przy 200 000 zł to łącznie 1 931,10 zł
• wpis prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł
• wypisy aktu notarialnego – kilkaset złotych (zależnie od liczby kopii i liczby stron)
• ewentualna prowizja agenta nieruchomości – kilka procent wartości nieruchomości
• ewentualne wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę – kilkaset złotych
• wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej – 200 zł
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) od ustanowienia hipoteki – 19 zł lub 0,1% wartości nieruchomości

Do tego mogą dojść pewne bankowe opłaty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego (prowizja, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie na życie), które zwykle są kredytowane, czyli doliczane do wysokości miesięcznej raty.

Weź pod uwagę też fakt, że mieszkanie zapewne będziesz musiał wyremontować i umeblować. Tu także jest pole do popisu dla Twojej przedsiębiorczości - to, ile przeznaczysz na renowację mieszkania wpłynie przecież na Twój łączny wynik z inwestycji.

Już jako właściciel nieruchomości bedziesz też ponosić koszty takie, jak rata kredytu czy czynsz.

Pamiętaj, że raz na jakiś czas będziesz musiał zapłacić za jakąś naprawę, a co kilka lat remontować mieszkanie! Weź pod uwagę także koszty związane z poszukiwaniem najemców (ogłoszenia, agencje pośrednictwa).

Jak ustalić wysokość czynszu w wynajmowanym mieszkaniu?

Mając na uwadze koszty nabycia mieszkania poniesione na początku lub skredytowane, oraz ewentualne przyszłe koszty (remonty, naprawy) i amortyzację nieruchomości, ustal czynsz, który będziesz pobierał od najemców, a następnie znajdź osoby, które przystaną na Twoje warunki cenowe. Łatwe, prawda?

Niestety, nie do końca wszystko zależy od Ciebie. Nie wiesz dokładnie, jak często będziesz musiał ponosić koszty napraw i remontów, i ile to wyniesie. Musisz też wkalkulować, że mogą przydarzyć się okresy, w których nie będziesz miał najemców – a ratę czy czynsz do spółdzielni i tak trzeba będzie uiszczać.

Pamiętaj, że dochody z wynajmu są opodatkowane. Możesz rozliczać się ryczałtem (stawką 8,5% przychodów), lub na tzw. zasadach ogólnych - czyli łącznie z innymi dochodami (tu stawka podatkowa wynosi 18 - 32%). Przy rozliczaniu się na zasadach ogólnych można jednak odliczyć od przychodu koszty takie jak m.in.: rata kredytu, koszty remontów, koszty zakupu mebli czy sprzętu RTV / AGD, rachunki za media czy opłaty administracyjne. Pamiętaj o zbieraniu wszystkich potwierdzeń, faktur i rachunków potwierdzających te wydatki. Co miesiąc należy uiszczać na rachunek Urzędu Skarbowego zaliczkę na podatek dochodowy.

Obsługa wynajmu - podziel się zyskiem i miej spokój

W większych miastach działają już firmy specjalizujące się w „obsłudze” wynajmu, co oznacza, że w zamian za wynagrodzenie to one poszukują lokatorów, biorą na siebie drobne naprawy w mieszkaniu itd. Zakres odpowiedzialności zależy tutaj od umowy.

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?

Niestety, czasem najemcy są niesubordynowani, regularnie coś psują czy nie płacą czynszu na czas. Tymczasem prawo chroni ich w naprawdę szerokim stopniu, dlatego warto przed wynajęciem mieszkania odpowiednio się zabezpieczyć.

Przede wszystkim, należy w umowie bardzo dokładnie oznaczyć m.in.:

• kwotę czynszu
• koszty ponoszone przez najemców
• zasady ponoszenia kosztów przez najemców
• sposób i daty płatności czynszu
• zasady rozwiązania umowy

Prawo nie zezwala wyrzucić najemcy na bruk. Dlatego warto podpisać też u notariusza umowę o najmie okazjonalnym, z zawartym tam oświadczeniu najemcy o zgodzie na egzekucję komorniczą. W przypadku wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy będzie musiał się wynieść wtedy z mieszkania. W akcie musi być podane inne mieszkanie, w którym eksmitowany lokator będzie mógł zamieszkać.

Czy warto wynajmować mieszkanie?

Polacy uznają inwestowanie w nieruchomości (w tym z myślą o wynajmie) za najbardziej zyskowną formę inwestycji. Średnia cena mieszkania 50 m² z rynku wtórnego w Warszawie to ok. 260 000 zł. Cena wynajmu to ok. 2 - 2 500 zł na miesiąc. Przy czynszu 500 zł miesięcznie daje to ok. 1,5 - 2 000 zł przychodów, czyli w skali roku 18 - 24 000 zł. Zainwestowano 260 000 zł, więc roczna stopa zwrotu brutto to ok. 7 - 9%, czyli ok. 5,5 - 7,5% po opodatkowaniu.

W sytuacji jednak, gdy w celu zakupu nieruchomości zaciągnąłeś kredyt, prawdopodobnie do momentu jego spłaceniu na wynajmie będziesz zarabiał znacznie mniej, lub nawet zanotujesz straty. Nabycie nieruchomości to jednak inwestycja długoterminowa, i po spłaceniu kredytu nie dość, że będziesz właścicielem mieszkania, to jeszcze będziesz uzyskiwał pasywny (czyli niewymagający stałego zaangażowania pracy) dochód z wynajmu.

Niemniej, tak jak pisaliśmy, bardzo dużo zależy tutaj od Ciebie oraz, niestety, od szczęścia. Nie wiesz dokładnie, jak często będziesz musiał ponosić koszty napraw i remontów, i ile to wyniesie. Będą okresy, w których nie będziesz miał najemców - a ratę czy czynsz do spółdzielni i tak trzeba będzie uiszczać.