Jak inwestować w nieruchomości?

Inwestować w nieruchomości można w zasadzie na różne sposoby. Pierwszy, chyba najpopularniejszy sposób, to nabywanie mieszkań w celu ich wynajmowania. To inwestycja na długie lata, która powinna zapewnić stałe dochody uzupełniające Twój budżet domowy.

Inwestowanie w nieruchomości może też przybierać inne formy. Możesz np. nabywać mieszkania do remontu i po renowacji sprzedawać je z niemałym zyskiem. Taka forma inwestycji określana jest jako „house flipping”.  

Kolejnym rozwiązaniem jest nabywanie nieruchomości z nadzieją, że ich cena z czasem wzrośnie – bo np. taki jest trend albo w przyszłości okolica ma być bardziej atrakcyjna (lub powstanie nowy most, galeria lub stacja metra). Tutaj trudno liczyć na szybki zwrot z inwestycji (tak jak w przypadku house flipping`u), ale w połączeniu z wynajmem można „upiec dwie pieczenie na jednym ogniu”.

Co uwzględnić podczas inwestycji w nieruchomości?

Pamiętaj, że inwestowanie w nieruchomości jest dużo bardziej skomplikowane, niż lokowanie środków na lokatach, funduszach czy na giełdzie.

Po pierwsze – wymaga dużo większych nakładów czasowych. Tu nie wystarczy kilka kliknięć czy jedna wizyta w placówce, żeby wszystko załatwić. Poszukiwania mieszkania, formalności związane z jego nabyciem, ewentualne zaciągnięcie kredytu hipotecznego oraz kwestie związane np. z remontem mieszkania czy jego wynajmowaniem, to dziesiątki lub nawet setki godzin.

Po drugie – bardzo trudne jest wyliczenie, kiedy właściwie inwestycja w nieruchomość zakończy się zyskiem, i w jakiej będzie on wysokości. Pamiętaj, że już w momencie nabywania nieruchomości czekają Cię dodatkowe wydatki rzędu kilku - kilkunastu tysięcy złotych takie, jak:

• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym  wynosi 2% wartości nieruchomości, przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym - brak podatku
• taksa notarialna (za akt notarialny dokumentujący umowę kupna - sprzedaży nieruchomości) – taksa  jest zależna od wartości nieruchomości - przy wartości od 60 tys. zł do 1 mln zł wynosi ona maksymalnie 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł + 23% VAT, czyli np. przy 200 tys. zł to łącznie 1 931,10 zł
• wpis prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł
• wypisy z aktu notarialnego – kilkaset złotych (zależnie od liczby kopii i liczby stron)
• ewentualna prowizja biura/agenta nieruchomości – kilka procent od wartości nieruchomości

Dodatkowo, jeśli nieruchomość nabywana jest na kredyt hipoteczny, do poprzednich kosztów należy dodać:

• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) od ustanowienia hipoteki – 19 zł lub 0,1% wartości nieruchomości
• wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł

Jeśli zaciągasz kredyt, oprócz rat (których wysokość może też rosnąć) powinieneś zaplanować także inne dodatkowe wydatki, mogące pojawić się szczególnie na początku - to m.in.:

• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – zwykle gdy kredyt przekracza 80% wartości nieruchomości. Jednorazowa składka to ok. 2-3% od nadwyżki ponad 80% wartości nieruchomości, albo podwyżka marży
• ubezpieczenie pomostowe – podwyżka marży do czasu dokonania wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości
• prowizja – jeśli nie jest kredytowana, czyli doliczana do kapitału kredytu
• koszty dodatkowych produktów bankowych czy ubezpieczeniowych (np. ubezpieczenie na życie)

Do  tego musisz doliczyć z pewnością koszty remontu i ewentualnie umeblowania, jeśli chcesz mieszkanie wynajmować, a nie inwestujesz na zasadzie „house flipping`u”.

Nie zapomnij także o stałych kosztach utrzymania mieszkania – czynszu, prądu, mediów itp., a także m.in. o ubezpieczeniu mieszkania. Pamiętaj, że jeśli chcesz wynajmować mieszkanie, musisz w swoich planach i kalkulacjach założyć ewentualne okresy, w których nie masz najemców. Wówczas nic nie zarabiasz, a jednak wciąż ponosisz pewne koszty stałe (np. czynsz).

Dlaczego nie inwestować w nieruchomości?

Poza niewątpliwymi zaletami, inwestowanie w nieruchomości ma też swoje ciemne strony. Jakie ryzyko warto mieć na uwadze?

• ryzyko cenowe – ceny nieruchomości mogą spadać, koszty utrzymania nieruchomości mogą okazać się wyższe od szacowanych. W efekcie sprzedaż nieruchomości może przynieść stratę zamiast zysku
• ryzyko płynności – nieruchomość to nie lokata bankowa, którą można zerwać i mieć pieniądze z powrotem na koncie najwyżej za kilka dni. Same czynności związane ze znalezieniem nabywcy oraz formalności związane ze sprzedażą mogą potrwać dobrych kilka miesięcy. A jeśli akurat na nieruchomość długo nie będzie chętnych, to pieniądze są zamrożone. Kiepska sytuacja jeśli pieniądze potrzebne są natychmiast!
• ryzyka związane z wynajmem – nieterminowość czynszu, niesubordynacja najemców, problemy ze znalezieniem najemców