Najem okazjonalny krok po kroku

Pokaż więcej

Jak działa najem okazjonalny?

Najem okazjonalny obejmuje wyłącznie wynajęcie mieszkań na użytek prywatny. Na taki krok może zatem zdecydować się właściciel lokalu, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych. Osoby fizyczne, które działają w takim biznesie, lub przedsiębiorcy zamiast umowy najmu okazjonalnego będą zawierać umowy najmu instytucjonalnego.

Drugą stroną umowy najmu okazjonalnego jest także osoba fizyczna, czyli najemca, która chce ten lokal wynająć i tym samym zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. 

Najem okazjonalny ustawa

Zasady działania najmu okazjonalnego lokalu określa ustawa z 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 611; dalej: ustawa). 

Umowa o najem okazjonalny

Aby umowę zakwalifikować jako tę, która dotyczy najmu okazjonalnego, musi ona spełniać podstawowe warunki, czyli określać strony, przedmiot najmu i wysokość czynszu. Jak wspomnieliśmy, umowa najmu okazjonalnego lokalu może być zawarta maksymalnie na 10 lat. 

Zgodnie ustawą wynajmujący lokal ma prawo pobierać czynsz i opłaty, także te niezależne od niego, czyli za dostawy energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy. Wszelkie inne koszty najemca ponosi tylko wtedy, gdy obowiązek ich uiszczenia wyraźnie wynika z zawartej umowy. Przy umowie najmu okazjonalnego wolno również wynajmującemu ustanowić kaucję za lokal. To pozwoli pokryć należności z najmu okazjonalnego, kiedy najemca będzie opuszczał mieszkanie, a także ewentualne koszty opróżnienia go. Maksymalna kaucja to sześciokrotność miesięcznego czynszu za lokal. 

Zgodnie z art. 19c ust. 2 ustawy właściciel może podwyższać czynsz jedynie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Dlatego należy je w niej szczegółowo określić. 

Istotą umowy o najem okazjonalny jest fakt, że najemca ma także obowiązek wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać, gdyby go eksmitowano z tego lokalu. 

Najem okazjonalny dokumenty

Umowa najmu lokalu okazjonalnego ma także spełniać dodatkowe warunki, które określa art. 19a ust. 1 i 2 ustawy, czyli zawierać jeszcze załączniki. Dotyczy to m.in. oświadczenia najemcy, w którym poddaje się on dobrowolnie egzekucji i zobowiązuje opróżnić i wydać lokal używany na mocy umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu właściciela (przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu). Ponadto ten dokument ma mieć formę aktu notarialnego.

Cena umowy najmu okazjonalnego u notariusza

Wymóg, aby umowa o najem okazjonalny została stworzona w formie aktu notarialnego przesądza o tym, że przynajmniej z częścią takiej umowy trzeba zgłosić się do notariusza. Zagadnienie to interesuje internautów, którzy wpisują w wyszukiwarce hasła takie jak: najem okazjonalny notariusz, najem okazjonalny notariusz cena, najem okazjonalny umowa, najem okazjonalny oświadczenie, najem okazjonalny koszty czy umowa najem okazjonalny. 

Jaka zatem jest rola urzędnika w tej sytuacji? Notariusz ma potwierdzić oświadczenie najemcy o dobrowolnemu poddaniu się egzekucji finansowej i opróżnieniu lokalu.

Zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy wynagrodzenie notariusza za przygotowanie takiego dokumentu nie przekroczy 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. 

W 2021 r. ta maksymalna stawka dla notariusza wynosi 280 zł. Do tego notariusz doliczy podatek VAT i taksę za wypisy z aktu notarialnego. Za nie maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę + 23 proc. VAT. Za stronę uważa się tekst, który obejmuje nie mniej niż 25 wierszy. 

Przygotowanie oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego może kosztować ok. 400 zł.

Najem okazjonalny - zgłoszenie do US i podatek

Właściciel mieszkania musi zgłosić właściwemu urzędowi skarbowemu (US), że zawarł umowę najmu okazjonalnego. Ma na to 14 dni od dnia, kiedy się ona rozpoczęła. Tego wymaga art. 19b ust. 1 ustawy. 

Zaniechanie tego obowiązku powoduje, że wynajmujący nie będzie mógł stosować preferencyjnych postanowień dla umowy najmu okazjonalnego. Przykładowo utraci możliwość skorzystania z warunków przymusowego opróżnienia lokalu przez najemcę. Brak zgłoszenia najmu do US ma również taki skutek, że przyjętą między stronami umowę uważa się za zwykłą umowę najmu zawartą na czas oznaczony.

Jeśli najemca tego zażąda, wynajmujący musi mu potwierdzić, że zgłosił do US jego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego.

Poza zgłoszeniem najmu okazjonalnego wynajmujący składa w urzędzie skarbowym oświadczenie o sposobie opodatkowania. Wystarczy, że zrobi to już po otrzymaniu pierwszych przychodów z najmu. Ma prawo także zmieniać sposób opodatkowania i ma na to czas do 20. dnia kolejnego miesiąca. 

Od podpisania umowy nalicza się podatek od najmu. Właściciel lokalu może wybrać, jak go będzie rozliczać:

• na zasadach ogólnych, 

• w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej, 

• jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ten ostatni sposób jest najpopularniejszy, bo oznacza najniższe opodatkowanie. Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu wynosi 8,5 proc., ale tylko do momentu, gdy ich suma nie przekroczy kwoty 100 tys. zł. Gdy minie tę granicę, stawka podatku wzrasta do 12,5 proc.

Najem okazjonalny a meldunek

Najemca okazjonalny może zameldować się w wynajmowanym mieszkaniu i nie potrzebuje na to zgody jego właściciela (wynajmującego). 

Meldunek to tylko czynność ewidencyjna, potwierdza, że konkretna osoba przebywa w określonym miejscu. Nie daje to jednak najemcy żadnych dodatkowych uprawnień związanych z lokalem, w który ma potwierdzony pobyt. Nie zapobiega także jego eksmisji z tego mieszkania, gdyby naruszył warunki umowy, np. nie płacił czynszu.

Zameldowanie się lokatora na podstawie najmu okazjonalnego nie ogranicza też praw właściciela tego mieszkania. Nadal bez problemów więc usunie go z niego, gdyby nie stosował się do umowy. 

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego

Co do zasady umowa najmu okazjonalnego jako umowa na czas określony wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta (art. 19d ust. 1 ustawy). Może się ona także rozwiązać, gdy upłynie okres jej wypowiedzenia. 

Dopuszczalne jest także wypowiedzenie tego stosunku prawnego. Artykuł 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy wskazuje, w jakich okolicznościach do tego dojdzie. Tu większe możliwości ma jednak wynajmujący lokal. Najczęściej stanie się tak, gdy najemca narusza umowę, np. doprowadza do szkód w lokalu lub nie płaci na czas czynszu. W takiej sytuacji nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel ma prawo wypowiedzieć ten stosunek (patrz: wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego lokalu wzór).

Najem okazjonalny - wypowiedzenie przez najemcę

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego nie daje najemcy wprost prawa do wypowiedzenia umowy. Można to jednak uregulować w tej umowie na podstawie art. 673 § 3 kodeksu cywilnego. 

Zgodnie z nim jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą go wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie. Strony muszą jednak wyraźnie i konkretnie określić przypadki, kiedy najemca będzie miał prawo wcześniej wymówić umowę najmu na czas oznaczony. Nie wolno ograniczyć się do zapisu, że np. może swobodnie wypowiedzieć najem i nie podać przyczyny. Takie postanowienie byłoby sprzeczne z przepisem kodeksowym, a w konsekwencji - nieważne.

Pliki do pobrania

• Wypowiedzenie umowy o najem okazjonalny lokalu - wzór [.doc] Pobierz plik