Gdy ktoś potrzebuje mieszkania, a nie stać go, aby je kupił na własność, może zdecydować się na jego czasowe wynajęcie. Zawiera wówczas umowę o tzw. najem okazjonalny lokalu mieszkalnego, który ma mu zapewnić dom. Zasady tego najmu reguluje ustawa z 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 611; dalej: ustawa).
Pokaż więcej
Porady prawne online nawet w 24h

Strony umowy najmu okazjonalnego

Wynajmującym, czyli osobą mającą tytuł prawny do lokalu jako strona, może być jedynie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej obejmującej wynajmowanie lokali. Także najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna, bo celem umowy najmu okazjonalnego jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy. 

Darmowy wzór umowy najmu okazjonalnego pdf i word do pobrania

Istotną częścią tego artykułu, a przede wszystkim realną pomocą dla osób zainteresowanych najmem okazjonalnym są odpowiednie dokumenty. Na dole strony, w sekcji Pliki do pobrania, publikujemy darmowy wzór umowy najmu okazjonalnego w dogodnych formatach: .pdf i .word.  

Jeszcze więcej informacji na temat najmu okazjonalnego znajdziesz w artykule Najem okazjonalny krok po kroku

Umowa najmu okazjonalnego tylko na 10 lat

Zgodnie z art. 19a ustawy umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć jedynie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Maksymalny czas trwania umowy najmu okazjonalnego jest zgodny z art. 661 kodeksu cywilnego. Ustanawia on zasadę, że najem zawarty na dłużej niż lat 10, po upływie tego terminu poczytuje się za zawarty na czas nieoznaczony. 

Umowę o najem okazjonalny wolno przedłużać, ale okres, na jaki zostanie zawarta, nigdy nie może jednorazowo przekraczać 10 lat. Wyklucza to więc jej zawarcie na czas nieoznaczony. To odstępstwo od reguły z art. 5 ustawy. Dzięki temu najem okazjonalny nigdy nie przekształci się w najem zawarty na czas nieoznaczony.

Niezbędne elementy umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego określa przede wszystkim strony umowy, jej przedmiot, wysokość czynszu oraz prawa i obowiązki właściciela i najemcy. Mogą się tam także znaleźć postanowienia o ustanowieniu kaucji. Chroni ona właściciela mieszkania przed wydatkami, gdyby najemca np. zadłużył lokal lub spowodował w nim szkody i straty.

Umowa najmu okazjonalnego musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. O podobną formę trzeba zadbać również przy zmianie tej umowy. Przesądza o tym art. 19a ust. 6 ustawy. Przepis ten jest regulacją szczególną wobec art. 660 k.c. Zgodnie z nim bowiem dla umowy najmu nie zastrzega się formy pisemnej pod rygorem nieważności. 

Jeśli strony nie przyjmują umowy w zastrzeżonej formie (pisemnej pod rygorem nieważności), to zgodnie z art. 74 § 1 k.c. w razie sporu nie można dopuścić dowodu ze świadków ani z przesłuchania stron na okoliczność tego, że dokonano takiej czynności.

Umowa najmu okazjonalnego załączniki

Umowa najmu okazjonalnego musi mieć dodatki, które wskazuje art. 19a ust. 2 ustawy. W przeciwnym razie przyjęta między stronami umowa będzie zwykłą umową najmu zawartą na czas oznaczony.

Załączniki te mają gwarantować wynajmującemu, że najemca bez problemów opuści lokal po zakończeniu najmu. Dlatego prawidłowo sporządzona umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego z załącznikami ma zawierać: 

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał opróżnić i wydać lokal używany na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu właściciela (przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu),

  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy dojdzie do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby mającej tytuł prawny do niego o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego to oświadczenie załącza się z podpisem notarialnie poświadczonym.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego z kaucją

Strony umowy mogą uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Ma ona gwarantować właścicielowi mieszkania pokrycie należności z najmu okazjonalnego, kiedy najemca będzie opuszczał lokal, a także ewentualne koszty eksmitowania takiego lokatora.

Zgodnie z art. 19a ust. 4 ustawy kaucja nie może być wyższa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu za lokal. Oblicza się to według stawki czynszu z dnia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Właściciel zwraca kaucję w ciągu miesiąca od opróżnienia mieszkania (art. 19a ust. 5 ustawy). Potrąca z niej wszystkie wymagalne swoje koszty i należności.

Umowa najmu okazjonalnego cena

Jeden z załączników do umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego obowiązkowo sporządza się w formie aktu notarialnego. Chodzi o oświadczenie najemcy, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje opróżnić i wydać lokal używany na mocy umowy najmu okazjonalnego w terminie, który wskaże właściciel. 

Zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy wynagrodzenie notariusza za przygotowanie takiego dokumentu nie może przekraczać 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę określonego w ustawie z 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. 

To oznacza, że w 2021 r. ta maksymalna stawka wynosi 280 zł. Do tego kancelaria doliczy VAT i dodatkowo za wypisy aktu notarialnego. Za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych maksymalna taksa wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę + 23 proc. VAT. Za stronę uważa się tekst, który obejmuje nie mniej niż 25 wierszy. 

Łącznie więc całość sporządzenia tego dokumentu może kosztować ok. 400 zł. Drożej będzie, gdy przy okazji tej wizyty prawnik przygotuje całą umowę w formie aktu notarialnego i wszystkie wymagane do niej załączniki. Dzięki temu jednak wynajmujący zyska jeszcze lepszą pozycję wobec niechcianych najemców. Likwiduje to bowiem ochronę lokatora przed eksmisją i zwiększa skuteczność opróżnienia mieszkania, gdyby najemca się z tym ociągał.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Zgodnie z art.  19d ust. 1 ustawy umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta. Może także rozwiązać się, gdy upłynie okres jej wypowiedzenia. Dopuszczalne jest także wypowiedzenie tego stosunku prawnego w jednej z poniżej opisanych sytuacji.

Artykuł 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy wskazuje, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego. Muszą jednak przy tym zaistnieć okoliczności, które wskazuje ustawa. Stanie się tak, gdy lokator:

  1. mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

  2. opóźnia się zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez niego tylko wtedy, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności, choć został uprzedzony na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczono mu dodatkowy, miesięczny termin na spłatę zaległych i bieżących należności, lub

  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.


Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza mu żądanie, aby go opuścił. Sporządza je na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela zgodnie z art. 19d ustawy. Żądanie ma wskazywać właściciela oraz najemcę, umowę najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego. Ma także zapewnić nie krótszy niż 7-dniowy termin, w którym najemca i osoby z nim mieszkające mają opróżnić lokal (bieg terminu liczy się od doręczenia żądania najemcy zgodnie z kodeksem cywilnym).

Jeśli bezskutecznie upłynie ten 7-dniowy termin, czyli najemca się nie wyprowadził, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. To w nim lokator poddał się dobrowolnie egzekucji, zobowiązał się opróżnić i wydać lokal.

Do wniosku dołącza się:

  • żądanie opróżnienia lokalu z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,

  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,

  • potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego lokalu właściwemu urzędowi skarbowemu.

Dziękujemy za przeczytanie tej publikacji. Jeszcze więcej informacji na temat najmu okazjonalnego znajdziesz w artykule Najem okazjonalny krok po kroku.

Pliki do pobrania

  • Wzór umowy o najem okazjonalny - wersja do pobrania [.doc] Pobierz plik
  • Wzór umowy o najem okazjonalny - wersja do pobrania [.pdf] Pobierz plik
3.3
/ 5
(liczba głosów: 
3
)
Twoja ocena

Nasi Partnerzy

logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo