Przeczytasz w 7 min.
Co to jest operat szacunkowy?
Operat to szczególna forma wyceny nieruchomości, która stanowi dokument urzędowy, mający poważniejsze znaczenie niż prosta wycena lokalu czy gruntu przez niesformalizowanego specjalistę. Taką wycenę można wskazać jako dowód w sądzie, np. przy dziedziczeniu, w urzędach, przy egzekucji komorniczej, a także w negocjacjach cenowych.
Operat sporządza rzeczoznawca majątkowy, czyli specjalista wyszkolony w zakresie wyceny nieruchomości (ma do tego odpowiednie uprawnienia, zdał wymagane egzaminy i figuruje w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych Ministerstwa Rozwoju i Infrastruktury), wskazując dokładny opis i opinię o wartości nieruchomości. Zasady jego opracowania określa rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109; dalej: rozporządzenie RM w sprawie operatu szacunkowego).
Do czego służy operat szacunkowy?
Operat szacunkowy przedstawia sposób wyceny nieruchomości, w tym:
- przedmiot i zakres wyceny, jej cel,
- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o niej,
- daty istotne dla określenia wartości nieruchomości,
- opis stanu wycenianej nieruchomości i jej przeznaczenie,
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu wyceny,
- rodzaj wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania,
- obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny z uzasadnieniem.
Poza wyceną w operacie rzeczoznawca wskazuje także etapy przeprowadzanych obliczeń szacunkowych. Szczegółowo opisuje, co w nich uwzględnił, odnosząc wycenę do np. sytuacji na rynku, otoczenia prawnego, konkretnego miasta, gminy czy okolicy, porównuje ją z cenami transakcyjnymi podobnych nieruchomości w ostatnim czasie.
Operaty szacunkowe sporządza się też po to, aby ustalić odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości, wysokość czynszu przy służebności przesyłu lub podatku od nieruchomości.
Operat nieruchomości a kredyt hipoteczny
Opinia rzeczoznawcy jest niezbędna przy zaciąganiu kredytu na zakup mieszkania czy domu. Od zawartej w nim wyceny bank ustala wartość nieruchomości, poziom własnego zabezpieczenia oraz tzw. wkładu własnego. Operat szacunkowy nieruchomości pozwala więc określić bankowi wielkość kredytu, jakiego może udzielić.
Należy jednak pamiętać, że w przypadku operatu liczy się tylko wartość nieruchomości wynikająca m.in. z jej stanu i lokalizacji - nieważne będzie więc wyposażenie domu czy mieszkania, choćby było bardzo kosztowne.
Jeśli wycena z operatu, na podstawie której bank wskaże wartość kredytu, przewyższy cenę transakcyjną, nabywca z kredytu może sfinansować jeszcze np. drobny remont kupowanego domu lub mieszkania. W dzisiejszych czasach takie sytuacje są jednak niezmiernie rzadkie. Częściej opracowaniu tej analizy towarzyszy rozczarowanie, bo wyliczona wartość domu lub mieszkania jest wyższa od kwoty możliwego kredytu i nabywca nie sfinalizuje zakupu tej nieruchomości, bo nie ma pełnej zdolności kredytowej. Czasem dochodzi także do sytuacji gdy cena, której żąda sprzedający jest wyższa od operatu i kupujący nie ma szans na kredyt, który pokrywałby np. różnicę między wyceną rzeczoznawcy a wymaganą ceną sprzedawcy.
Jak sporządza się operat nieruchomości?
Rzeczoznawca majątkowy może wybrać jedną z kilku metod określenia wartości nieruchomości i to dla różnych celów. W inny sposób bowiem wycenia się domy czy mieszkania, które nie będą przedmiotem obrotu na lokalnym rynku, inaczej nieruchomości gruntowe oddawane w użytkowanie wieczyste czy obciążone ograniczonym prawem rzeczowym lub wnoszone do spółki jako wkład, nieruchomości przeznaczone pod drogi czy linie kolejowe. Określa się też np. wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń technicznych, np. studni, ustala się także stopień zmniejszenia lub zwiększenia wartości ziemi.
I tak przy wycenie mieszkań specjalista najczęściej korzysta z podejścia porównawczego określonego w § 4 rozporządzenia RM w sprawie operatu szacunkowego - tu sposobów ma kilka, np. porównanie parami, metodę korygowania ceny średniej czy analizę statystyczną rynku. Musi jednak posługiwać się cenami transakcyjnymi nieruchomości podobnymi do analizowanej, a także brać pod uwagę ich cechy wpływające na poziom cen. Gdy uwzględni wszystkie podobieństwa i różnice między np. 5-10 lokalami, ustala minimalną i maksymalną cenę metra kwadratowego w okolicy, co pozwala wskazać uśrednioną cenę metra mieszkania lub domu w tym obszarze. Następnie mnoży się wynik przez powierzchnię analizowanego lokalu i w ten sposób potwierdza jego ostateczną wartość.
Natomiast przy metodzie analizy statystycznej rynku uwzględnia się zbiór cen właściwych do określenia wartości nieruchomości zawartych w powszechnych, wcześniejszych transakcjach.
Integralną częścią operatu są zdjęcia mieszkania czy domu oraz ich okolicy. Pozwala to poznać i potwierdzić, jakie parametry uwzględnił specjalista przy sporządzaniu rzetelnej analizy, a bank oceni, czy np. sfinansuje klientowi wstawienie żaluzji w oknach, bo lokal jest położony od nasłonecznionej strony budynku.
Poza protokołem z oględzin gruntu czy mieszkania rzeczoznawca dołącza pełną dokumentację nieruchomości, czyli księgę wieczystą, wypis z rejestru gruntu, wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości.
Rzetelność przede wszystkim
Zgodnie z rozporządzeniem RM w sprawie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat podpisuje go, opatruje datą i swoją pieczęcią. Gdyby taki dokument tworzyło kilka osób, wszystkie go podpisują i podbijają stemplami. Operat ważny jest przez 12 miesięcy od sporządzenia. Niekiedy potrzebne jest potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego - wówczas specjalista dołącza tzw. klauzulę aktualności (podpisuje je tak jak pierwotne pismo i przystawia pieczątkę z datą).
Rzetelność przy sporządzaniu operatu chroni rzeczoznawcę majątkowego przed odpowiedzialnością dyscyplinarną, bo za źle przygotowany dokument można mu nawet odebrać uprawnienia zawodowe (tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w sierpniu 2017 r. (II GSK 3380/15).
Ile kosztuje operat szacunkowy?
Zainteresowany nabyciem nieruchomości i uzyskaniem na nią finansowania może poprosić dowolnego specjalistę o sporządzenie operatu nieruchomości. Musi jednak liczyć się z tym, że bank nie zaakceptuje wyceny rzeczoznawcy, z którym placówka nie współpracuje. Wówczas wzrosną koszty transakcji, bo opracowanie nowego operatu trzeba będzie zlecić właściwej osobie.
Obecnie wycena mieszkania przez rzeczoznawcę w Warszawie kształtuje się od 450 do 800 zł, a za dom jednorodzinny stawka waha się od 800 do nawet 1800 zł w zależności od jego wielkości i etapu budowy. Dla podobnych usług ceny w dużych miastach poza stolicą, np. Poznaniu czy Krakowie są o około 100 zł niższe.
Przy nieruchomościach komercyjnych obowiązują wyższe stawki. Przykładowo koszt sporządzenia operatu nieruchomości dla małego lub średniego hotelu czy salonu samochodowego w Warszawie sięga od 3500 do 6500 zł, a w Krakowie stawki dla takich obiektów rozpoczynają się od 2000 zł. Natomiast galerie handlowe indywidualnie negocjują ceny opracowania takiego dokumentu i to w każdym mieście.
