Przeczytasz w 8 min.
Jednym ze sposobów zagwarantowania jej powodzenia jest zawarcie umowy przedwstępnej. W niej - zgodnie z art. 389 § 1 kodeksu cywilnego - jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się przyjąć oznaczoną umowę docelową.
Chodzi więc o to, aby w takim przedwstępnym kontrakcie znalazły się wszystkie te elementy, które będą potem w ostatecznej umowie. Jest to bowiem zobowiązanie, że w określonej przyszłości, jeśli spełnią się wszystkie warunki, np. strona zgromadzi pieniądze na zakup lokalu, taka transakcja nastąpi. Przy tej dotyczącej mieszkania – poza wskazaniem jej stron - będzie to więc przede wszystkim przedmiot umowy, czyli określenie konkretnego lokum oraz jego cena.
Często o umowę przedwstępną zabiega strona, której zależy na nabyciu konkretnego miejsca i decyduje się je kupić, ale czeka w banku na decyzję o przyznaniu kredytu na sfinansowanie tej transakcji. Gdy więc ma już przyrzeczenie, że będzie mogła kupić tę nieruchomość, może spokojnie zająć formalnościami urzędowo-bankowymi. Niekiedy to sprzedający chcą, aby dopiero w określonym terminie zbyć nieruchomość, np. za pół roku, bo wtedy wyprowadzają się do innego miasta czy kraju. Po podpisaniu umowy przedwstępnej z nowym nabywcą deklarują, że w takim czasie zawrą umowę ostateczną.
Podpisanie u notariusza
Dla celów dowodowych umowa przedwstępna powinna mieć postać pisemną, ale przy obrocie nieruchomościami najbezpieczniej jest ją zawrzeć w formie aktu notarialnego. Z pewnością to obowiązkowa postać dla umowy ostatecznej, bo tylko w ten sposób dojdzie do przeniesienia prawa własności nieruchomości (art. 158 k.c.).
Dzięki temu, że strony przyjmą i podpiszą umowę przedwstępną u notariusza, to zgodnie z art. 390 § 2 k.c. mogą dochodzić zawarcia tej docelowej umowy sprzedaży przed sądem. Muszą się jednak liczyć z tym, że jest to zdecydowanie droższy wariant transakcji niż zwykła umowa pisemna. Od wartości nieruchomości trzeba bowiem notariuszowi zapłacić taksę notarialną. Gdy wartość mieszkania dochodzi do 1 mln zł, to za przygotowanie umowy notariuszowi należy się zgodnie z rozporządzeniem ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, połowa z przewidzianej taksy za umowę sprzedaży nieruchomości - 1010 zł plus 0,4 proc. od nadwyżki wartości lokalu powyżej 60 tys. zł. Jeśli więc nabywca chce kupić 40-metrowe mieszkanie za 340 tys. zł, to sporządzenie umowy przedwstępnej przez notariusza pochłonie 1309,95 zł.
Zapisy w umowie przedwstępnej
Nie ma tu specjalnej filozofii – umowa przedwstępna ma zawierać wszystkie te elementy, które będą potem w umowie ostatecznej (przyrzeczonej). Przy sprzedaży mieszkania należy więc podać przede wszystkim, strony umowy, przedmiot, cenę nabycia.
Idąc po kolei, umowa przedwstępna dla mieszkania musi wskazywać datę i miejsce je zawarcia i wyszczególniać strony. Mogą nimi być zarówno osoby fizyczne posiadające zdolność do czynności prawnych, jak i osoby prawne czy jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Spośród osób fizycznych - zgodnie z art. 12 k.c. - zdolności do czynności prawnych nie mają osoby, które nie ukończyły 13 lat, oraz ubezwłasnowolnione całkowicie. To oznacza, że z nimi nie można zawrzeć umowy przedwstępnej.
Aby właściwie określić w tym kontrakcie strony, trzeba podać ich dane identyfikacyjne. U osób fizycznych niezbędne są: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu osobistego lub paszportu, opcjonalnie PESEL. Dla osób prawnych chodzi o: nazwę, adres siedzibę, NIP (nr KRS jeśli posiada) oraz dane osoby, która reprezentuje podmiot.
Kolejny ważny punkt umowy dotyczy jej przedmiotu, czyli tego, co jedna ze stron chce zbyć, a druga kupić. W przypadku mieszkania, należy je szczegółowo opisać, łącznie z dodatkowymi danymi o budynku, np. jego położeniu, roku jego powstania. Przy nieruchomości trzeba też podać wszelkie elementy identyfikujące, czyli: numer księgi wieczystej, nr działki, powierzchnię gruntu, ew. służebności lub obciążenia.
Umowa ma zatem wskazywać dokładną lokalizację (adres), piętro, metraż mieszkania. Następnie opisuje wszystkie jego pomieszczania - pokoje i łazienki, strych, balkon (werandę), a także to, co do niego przynależy - schowek, piwnicę, garaż.
Ponieważ umowa sprzedaży mieszkania jest odpłatna, to w jej wersji zobowiązującej strony określają cenę, na którą się zgodziły za ten lokal. Niewykluczone, że dopuszczą jej obniżkę, gdy np. sprzedający zadeklaruje odnowienie lokalu, a ostatecznie tego nie zrobi.
Termin podpisania umowy
Kupujący i sprzedający umawiają się też, kiedy zawrą umowę ostateczną. Powinny mieć na tyle zapasu czasowego, aby zdążyć ze wszystkimi formalnościami, np. kredytowo-bankowymi czy ustaleniem daty wizyty u notariusza, aby sfinalizować umowę przyrzeczoną.
Nie muszą jednak wskazywać tej daty, nie trzeba jej też oznaczać precyzyjnie. Można to zrobić opisowo, np. po świętach Bożego Narodzenia. Jeśli strony nie są umówione stanowczo co do daty, to zgodnie z art. 389 § 2 k.c. powinny zawrzeć tę umowę w terminie, który wyznaczy strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdy zaś obie strony mają takie prawo i każda z nich wskazała inną datę, wiąże ten termin, który określiła strona wcześniejsza. Jeżeli natomiast w ciągu roku od umowy przedwstępnej kontrahenci nie wyznaczyli, kiedy podpiszą umowę przyrzeczoną, nie można żądać, aby ją zawrzeć (art. 389 § 2 k.c.).
Pod tak określonymi punktami umowy podpisują się obie strony. Przy umowie sporządzonej w formie notarialnej będą też podpisy notariusza i jego pieczęcie.
Odszkodowanie, zadatek i zaliczka
Umowę przedwstępną można też rozszerzyć o szczególne postanowienia. Dotyczą one np. zadatku czy zaliczki. Nie trzeba zawierać klauzuli o odszkodowaniu w umowie, obowiązek naprawienia szkody, którą poniosła druga strona przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, wynika wprost z przepisów. Natomiast strony mogą ustalić inny zakres odszkodowania.
Odszkodowania nie należy jednak mylić z zadatkiem (art. 394 § 1 k.c.), choć też pełni funkcję ochronną. Zadatek, czyli określoną w umowie kwotę, ustala się na wypadek, gdy jedna ze stron nie wykona umowy. Wtedy druga może odstąpić od tego kontraktu bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachowuje otrzymaną sumę. Jeżeli to ona dała zadatek, ma prawo żądać kwoty dwukrotnie wyższej. Gdy strony decydują się na taką finansową gwarancję, najlepiej, aby w umowie przedwstępnej określiły, kiedy ją regulują i w jaki sposób, np. gotówką czy przelewem na konto bankowe.
Przy rozwiązaniu umowy zadatek się zwraca i nie trzeba go płacić dwukrotnie wyższego. Nie ma też takiego wymogu, gdy strony nie zawarły umowy wskutek okoliczności, za które żadna z nich nie odpowiada albo za które obie ponoszą odpowiedzialność (art. 394 § 1 i 2 k.c.). Będzie tak np. wtedy, gdy w kamienicy wybuchł pożar, w wyniku którego mieszkanie będące przedmiotem umowy zostało poważnie zniszczone.
Zaliczka (art. 487-497 k.c.) zaś jest częścią kwoty zapłaconej na poczet przyszłej ceny.
Gdy nie dojdzie do podpisania ostatecznej umowy
Nie ma problemu, gdy strony po początkowym zobowiązaniu podpisały ostateczną umowę. Gdy jednak tego nie zrobiły, to każda strona umowy przedwstępnej ma prawo domagać się od swojego kontrahenta zawarcia umowy przyrzeczonej. Wykonania tego zobowiązania może żądać też przed sądem.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. Jeżeli zaś to sąd oddali żądanie zawarcia umowy ostatecznej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 k.c.).
Niewykluczone, że sprzedający i kupujący ustalą, że w ciągu oznaczonego terminu będzie im przysługiwać prawo odstąpienia od umowy. Na takie postanowienie zezwala art. 395 § 1 k.c., a wtedy wystarczy złożyć oświadczenie drugiej stronie. Wskutek takiego odstąpienia, jeśli cokolwiek wzajemnie świadczyły, zwracają w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu.
Koszty i podatki
Jeśli umowę przedwstępną przygotowuje i sporządza notariusz, należy mu się za to taksa w wysokości, którą wyznacza wartość nieruchomości. Szczegółowo określa ją rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2020 r., poz. 1473; t.j).
Umowa przedwstępna nie generuje obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815; t.j.) jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność.
