Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego

Pokaż więcej

Umowa o użyczenie lokalu

Użyczającym jest osoba, która oddaje w używanie lokal, zaś biorącym do używania jest ten, kto korzysta z tego lokalu w celach określonych w umowie. Kodeks cywilny nie nakazuje, aby taką umowę zawrzeć w szczególnej formie. Stąd nawet ustne przyrzeczenie użyczenia będzie mieć moc prawną.

Zgodnie z art. 712 § 1 k.c. jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może używać jej w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu. Nie wolno mu jednak bez zgody użyczającego oddać rzeczy osobie trzeciej do używania.

Nie ma określonego pisemnego wzoru takiej umowy, ale musi ona zawierać podstawowe elementy, tak jak każda umowa cywilna. Dzięki temu łatwo będzie zidentyfikować, czego dotyczy, kto go zawarł, kiedy i na jakich warunkach. Ma też potwierdzać prawa i obowiązki stron umowy (patrz wzór umowy użyczenia lokalu).

Użyczający musi pamiętać o tym, że jeżeli rzecz użyczona ma wady, to on naprawia szkodę, którą wyrządził biorącemu przez to, że wiedział o wadach i nie zawiadomił go o nich. Taką odpowiedzialność wskazuje art. 711 Kodeksu cywilnego. Tego przepisu nie stosuje się, gdy biorący mógł wadę z łatwością dostrzec, np. rozbite lustro w przedpokoju.

Elementy umowy użyczenia nieruchomości

Po pierwsze umowa użyczenia ma precyzyjnie określać strony. Jeśli podpisują ją osoby fizyczne, podaje się ich imiona i nazwiska, daty urodzenia, imiona rodziców, adresy zamieszkania, numery dokumentów tożsamości oraz numery PESEL.

U osoby fizycznej, która prowadzi działalność gospodarczą, wskazuje się też nazwę firmy i jej numer NIP. Przy spółce dodaje się m.in. adres siedziby, numer wpisu do KRS i osoby uprawnione do reprezentacji.

Kolejny element umowy obejmuje dokładny opis tego, co jest jej przedmiotem. Przy użyczeniu lokalu mieszkalnego będzie to charakterystyka tego lokalu, jego adres, powierzchnia oraz liczba pomieszczeń. Jeśli użyczenie ma też obejmować np. garaż czy piwnicę w budynku mieszkalnym przynależnym do mieszkania, te informacje z określeniem np. powierzchni, zawartości też muszą się znaleźć w takim kontrakcie.

Ponieważ to użyczający odpowiada za wady rzeczy użyczanej, to przy lokalu strony mają oświadczyć, że znają jego stan techniczny. Chodzi np. o wskazanie wszystkich wad, ubytków w mieszkaniu, np. podrapane ściany, popsute oświetlenie.

Czas trwania umowy użyczenia lokalu

Nie ma żadnych ograniczeń w określeniu, ile ma trwać umowa użyczenia. Można ją zawrzeć zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony, ale dla bezpieczeństwa obu stron taka data powinna się znaleźć w umowie.

Umowa użyczenia lokalu na czas nieokreślony

Nawet jeśli umowa jest na czas nieoznaczony, to zgodnie z art. 715 k.c. użyczenie wygaśnie. Stanie się tak, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek wbrew umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.

Co do zasady umowa użyczenia jest nieodpłatna i dlatego użyczający nie może pobierać wynagrodzenia za ten lokal. W umowie powinny się jednak znaleźć postanowienia o tym, kto pokrywa koszty eksploatacyjne, np. opłaty czynsz i media. Zgodnie z art. 713 k.c. jest to powinność osoby biorącej lokal w użyczenie.

Prawa i obowiązki stron umowy użyczenia lokalu

W umowie określa się też, jakie prawa i obowiązki mają strony. Wskazówką, co w nich określić, będą przepisy kodeksu cywilnego.

Ten, kto bierze rzecz do używania, ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej (art. 713 k.c.). Przy umowie użyczenia lokalu mieszkalnego oznacza to, że ta osoba np. reguluje czynsz, opłaty za gaz, światło, internet czy wywóz śmieci. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, to stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Jeżeli strony sporządzają umowę w formie pisemnej, po jednym egzemplarzu dostaje każda z nich. Własnoręcznie podpisują się pod nią użyczający lokal i biorący go do używania.

Odpowiedzialność biorącego lokal do używania

Gdyby biorący do używania przypadkowo utracił lub uszkodził rzecz, jeżeli używał jej sprzecznie z umową albo z właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy, będzie za to obciążony. Podobną odpowiedzialność ponosi, gdy nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, powierza rzecz innej osobie. Tak stanowi art. 714 k.c. Biorący do używania nie odpowiada jednak za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Nawet jeżeli kilka osób wspólnie wzięło lokal do użyczenie odpowiadają za to solidarnie (art. 717 k.c.) To oznacza, że wierzyciel, czyli użyczający, może żądać spełnienia świadczenia w całości lub części od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna. Jeżeli jednak choćby jeden zaspokoił wierzyciela w całości, to pozostali są zwolnieni z tego obowiązku.

Użyczenie lokalu na działalność gospodarczą

Często zdarza się, że np. ojciec użycza synowi lokal na działalność gospodarczą. Nie muszą się jednak obawiać nadmiernych obowiązków podatkowych.

Co do zasady na osobie, która bierze lokal do używania, ciąży obowiązek uregulowania podatku dochodowego od tej czynności. Ustala się wtedy wysokość przychodu osiągniętego z racji korzystania z użyczonego lokalu. Jest nim równowartość czynszu, którą biorący musiałby uiścić, gdyby najmował lokal na zasadach komercyjnych. Od tak ustalonej kwoty należy odprowadzić podatek dochodowy.

Jeśli jednak umowę użyczenia zawarli ojciec z synem, aby prowadzić działalność gospodarczą, potomek nie wykazuje przysporzenia i nie musi ustalać przychodu z działalności. Umowę tę bowiem zawarły osoby, które należą do I grupy podatkowej. A zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1387; t.j.) umowa użyczenia zawarta między członkami rodziny jest wolna od podatku dla osób zaliczanych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Dla przypomnienia do I grupy podatkowej należą: małżonek, zstępni, wstępni, pasierbowie, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie. Natomiast w II grupie podatkowej są: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonek pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.

Przychód do opodatkowania nie powstanie także u rodziców, gdyż lokal jest używany na potrzeby członka rodziny.

VAT przy użyczeniu

Jeśli jednak użyczający jest podatnikiem VAT, a dla użyczonego lokalu korzystał wcześniej z odliczeń z tego tytułu, użyczenie stanowi nieodpłatne świadczenie usług i od tego odprowadza się VAT. Ale inaczej jest, gdy użyczenie wiąże się z działalnością użyczającego, np. kiedy syn prowadzi własną działalność i świadczy usługi na rzecz firmy ojca w użyczonym przez niego lokalu. Wtedy nie powstaje obowiązek podatkowy VAT.

Rozwiązanie umowy użyczenia przed terminem

Nawet przed końcową datą oznaczoną w umowie użyczający może żądać zwrotu rzeczy. Stanie się tak, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy. Zezwala na to art. 716 k.c.

Tak samo użyczający może postąpić, jeżeli biorący powierza rzecz innej osobie, a nie był do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności. Wcześniej też użyczający zażąda swojej rzeczy czy lokalu, gdy staną się mu potrzebne z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Gdy jednak nie zachodzą te nadzwyczajne okoliczności, umowa użyczenia kończy się w terminie w niej oznaczonym. I wówczas – zgodnie z art. 718 k.c. - biorący do używania zwraca użyczającemu rzecz w stanie niepogorszonym. Taki sam obowiązek ciąży na osobie, której biorący do używania powierzył rzecz.

Przedawnienie roszczeń z tytułu użyczenia

Użyczający ma tylko rok od zwrotu rzeczy na to, aby od biorącego domagać się naprawienia szkody za jej uszkodzenie lub pogorszenie. Tyle samo czasu ma biorący do używania przeciwko użyczającemu, aby ten zwrócił mu nakłady na rzecz oraz o naprawienie szkody poniesionej wskutek jej wad. Po tym okresie ich wzajemne roszczenia przedawniają się (art. 719 k.c.).

Wzór umowy bezpłatnego użyczenia lokalu mieszkalnego

UMOWA UŻYCZENIA LOKALU

zawarta .................................. w ……………………………... między:

……………………………………… zamieszkałą/ym w …………………………… przy ul. ……………………………….. nr ……… kod pocztowy …………………, legitymującym/cą się dowodem osobistym nr …………………………………, PESEL …………………………, zwaną/ym dalej „użyczającym”,

a
……………………………………… zamieszkałą/ym w ……………………………… przy ul. ……………………………… nr ……… kod pocztowy ……………………, legitymującym/cą się dowodem osobistym nr …………………………………, PESEL …………………………, zwaną/ym dalej „biorącym do używania”.

o treści:

§ 1

1. Użyczający oświadcza, że jest właścicielem lokalu w ………………………… przy ul. …………………………… nr ………, składającego się z pomieszczeń …………………………………………, o łącznej powierzchni użytkowej …… m2

§ 2

1. Przedmiotem umowy użyczenia jest lokal opisany w § 1.

2. Lokal będzie wykorzystywany przez biorącego do używania na następujące cele: …………………………………………………………………………………………………

3. Użyczający oddaje lokal biorącemu do bezpłatnego używania.

§ 3

1. Biorący do używania potwierdza, że zna stan techniczny lokalu.

2. Biorący do używania oświadcza, że lokal przekazany do używania jest zdatny do użytku i nie wnosi zastrzeżeń.

§ 4

1. Biorący do używania przyjmuje przedmiot umowy z § 1 do używania, na czas oznaczony/nieoznaczony od ………………………… do ……………………………

2. Biorący przyjmuje lokal do używania ze wszystkimi urządzeniami, które się w nim znajdują:

§ 5

1. Biorący do używania będzie wykorzystywał lokal wyłącznie na cele zgodne z jego przeznaczeniem.

2. Biorący do używania nie odda przedmiotu umowy do używania i nie podnajmie go osobom trzecim.

§ 6

1. Biorący do używania zobowiązuje się płacić jedynie czynsz administracyjny oraz opłaty eksploatacyjne, w szczególności opłaty za energię elektryczną, gaz, wodę oraz opłaty komunalne.

2. Biorący do używania obciążony zostanie również kosztami napraw, które okażą się niezbędne w trakcie trwania umowy.

3. Biorący do używania ma prawo dokonywać nakładów, które będą zwiększać wartość lokalu. Zmiany te wymagają pisemnej zgody użyczającego.

§ 7

1. Biorący do używania zwróci przedmiot umowy użyczającemu po zakończeniu okresu użyczenia.

2. Przedmiot umowy ma zostać zwrócony w stanie niepogorszonym, bez wezwania ze strony użyczającego.

§ 8

1. Strony mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem ……………………………… terminu wypowiedzenia.

2. Użyczający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli biorący do używania:

a/ używa przedmiotu umowy niezgodnie z przeznaczeniem,

b/ dopuszcza się zwłoki w regulowaniu opłat z § 6,

c/ używa lokalu, powodując jego znaczne zniszczenie,

d/ zachowuje się w sposób uciążliwy dla korzystających z innych lokali w budynku.

§ 9

1. Wszelkie zmiany i uzupełnienia do tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 10

1. Umowę zawarto w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

2. W kwestiach, których nie reguluje ta umowa, stosuje się właściwe przepisy Kodeksu cywilnego.

…………………………………                                                                                       …………………………………

Użyczający                                                                                                       Biorący do używania