Przeczytasz w 5 min.
Jak wygląda opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika?
Po zajęciu nieruchomości w celu przeprowadzenia jej sprzedaży komornik zleca wykonanie opisu i oszacowania zajętej w toku postępowania nieruchomości. Jest to drugi etap egzekucji z nieruchomości.
Do opisu i oszacowania Komornik może przystąpić dopiero po upływie dwóch tygodni od dnia doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty. W wezwaniu Komornik przeważnie informuje dłużnika o dokonanym zajęciu nieruchomości, wzywa do zapłaty zaległości i informuje, że po bezskutecznym upływie przystąpi do opisu i oszacowania nieruchomości. Dodatkowo na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu i oszacowania Komornik musi o terminie powiadomić uczestników postępowania stosownym zawiadomieniem lub obwieszczeniem. A zatem opis i oszacowanie nastąpi co najmniej po upływie jednego miesiąca od zajęcia nieruchomości.
Opis i oszacowanie nieruchomości jest realizowane w celu dokładnego określenia wartości nieruchomości oraz praw związanych z nieruchomością. Ma to znaczenie dla bezpieczeństwa wszystkich uczestników postępowania:
- nabywcy – bo szczegółowo opisuje stan nieruchomości, w tym również jej stan prawny
- dłużnika – bo biegły nie może zaniżyć ceny
- wierzyciela – bo biegły nie może zawyżyć ceny
Oszacowania dokonuje powołany przez Komornika biegły, czyli rzeczoznawca majątkowy. Dokonuje on określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. W oszacowaniu rzeczoznawca osobno przedstawia jednak wartość samej nieruchomości, a osobno wartość budowli i innych urządzeń. Umieszcza również informacje o prawach obciążających nieruchomość (np. prawie służebności). Wszystko to w celu dokładnego określenia ogólnej wartości nieruchomości, która ma znaczenie w dalszym toku postępowania czyli w licytacji nieruchomości.
Co możesz zrobić jeżeli nie zgadzasz się w wyceną rzeczoznawcy, który źle opisał nieruchomość lub pominął niektóre jej składniki, które mają znaczenia dla określenia ceny nieruchomości?
Jeżeli nie zgadzasz się z dokonanym oszacowaniem koniecznie powinieneś złożyć skargę na opis i oszacowanie nieruchomości, w której wskażesz wszelkie nieścisłości, w tym pominięcie przez rzeczoznawcę według Ciebie istotnych właściwości nieruchomości, maszyn czy też budynków stanowiących jej składniki (wszystko co według Twojej opinii spowodowało zaniżenie wartości nieruchomości). Warto w celach porównawczych przedstawić ogłoszenia dotyczące sprzedaży podobnych nieruchomości na tym terenie, w których cena sprzedaży jest wyższa niż wskazana przez biegłego.
Najczęstsze błędy biegłych, jakie pojawiają się przy opisie i oszacowaniu nieruchomości
Najczęstsze błędy biegłych, jakie pojawiają się przy opisie i oszacowaniu to:
- niedokładny opis nieruchomości powodujący jej niedoszacowanie np. pominięcie nakładów zwiększających wartość nieruchomości w stosunku do nieruchomości podobnych (jeśli komornik nie uwzględnił tego, że w licytowanym mieszkaniu jest np. świeżo wyremontowana kuchnia i łazienka
- przyjęcie do cen nieruchomości wadliwych transakcji dotyczących innych nieruchomości (np. przyjęcie transakcji dotyczących nieruchomości rolnych dla sprzedaży mieszkania, przyjęcie nieruchomości za małych, które prowadzi zwykle do zaniżenia globalnej ceny, ale zawyżenia ceny za m2, albo porównywanie ceny identycznego mieszkania w centrum miasta z mieszkaniem w okolicach podmiejskich)
- nieuwzględnienie różnic pomiędzy nieruchomością wycenianą, a innymi przyjętymi do porównania - np. jeśli mieszkanie w pełni wyposażone porównywane jest z lokalem w stanie deweloperskim
Im większa wartość wskazana przez rzeczoznawcę tym większe szanse, że po zlicytowaniu nieruchomości kwota uzyskana z jej sprzedaży pozwoli na zaspokojenie większej ilości wierzycieli lub że po zaspokojeniu wszystkich wierzycieli otrzymamy jeszcze zwrot części wynagrodzenia uzyskanego z jej sprzedaży.
W jakim czasie można zaskarżyć opis i oszacowanie nieruchomości?
Aby zaskarżyć opis i oszacowanie nieruchomości masz zaledwie dwa tygodnie od dnia jego ukończenia!
Przez „ukończenie opisu i oszacowania” rozumie się podpisanie przez Komornika protokołu opisu i oszacowania. Termin ten zostanie wskazany uczestnikom postępowania w zawiadomieniu lub obwieszczeniu, o których mowa była powyżej. Jeżeli jednak Komornik nie ukończył opisu i oszacowania we wskazanym terminie, powinien zawiadomić uczestników o ukończeniu tej czynności.
Jeżeli Sąd uwzględni skargę dłużnika, poleci Komornikowi sporządzenie nowego opisu i oszacowania albo ich uzupełnienie. Sam Sąd również może zmienić opis i oszacowanie.
