Przeczytasz w 8 min.
- skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu,
- wykonywania robót wadliwie lub sprzecznie z umową,
- rękojmi za wady,
- uprawnień inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu.
Co jest przedmiotem tego rodzaju umowy?
Zgodnie z art. 647 k.c. umowę o roboty budowlane zawierają dwie strony: wykonawca i inwestor. Ten pierwszy zobowiązuje się oddać przewidziany w tym kontrakcie obiekt, wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Inwestor zaś ma dokonać wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót (w szczególności dotyczy to przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu). Potem ma odebrać obiekt i zapłacić umówione wynagrodzenie (patrz wzór umowy o roboty budowlane na parterowy dom jednorodzinny).
Poza przepisami kodeksu cywilnego strony muszą też przestrzegać wymogów prawa budowlanego.
Przedmiotem tej umowy mogą być przede wszystkim roboty budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 7 prawa budowalnego (ustawa z 7 lipca 1994 r., Dz.U. z 2020 r., poz. 1333 t.j.). Chodzi zatem o budowę, przebudowę, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Gdy są wątpliwości co do zakresu prac powierzonych wykonawcy, obejmuje to wszystkie prace, które wynikają z projektu budowlanego z uwzględnieniem warunków określonych w pozwoleniu na budowę zatwierdzającym projekt budowlany.
Treść umowy
To, co ma znaleźć się w umowie o roboty budowlane, dość precyzyjnie określają przepisy.
Umowa o roboty budowlane ma szczegółowo określać zakres robót budowlanych i innych prac, które ma zrealizować wykonawca. Obok podstawowych, np. budowy budynku mieszkalnego z przyłączami instalacyjnymi mogą to być także prace, które polegają na budowie lub rozbudowie sieci, budowie lub przebudowie zjazdu z drogi publicznej, budowie lub przebudowie części drogi publicznej.
Znajdą się tam także szczegółowe punkty o wynagrodzeniu i terminach realizacji prac budowlanych, gwarancjach zapłaty i zasadach odpowiedzialności.
Taki kontrakt lepiej uzgodnić na piśmie, a wymagana przez różne regulacje dokumentacja budowlana czy przeciwpożarowa stanowi jego część składową (art. 648 § 1 i 2 k.c.). Dla umowy o roboty budowlane kodeks cywilny nie zastrzega obowiązkowej formy pisemnej. Oznacza to, że ważne są także ustalenia ustne między stronami, ale będzie je trudno udowodnić, np. przed sądem. Jednak zgodnie z art. 74 § 4 k.c. przepisów o skutkach niezachowania formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej przewidzianej dla celów dowodowych nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach między przedsiębiorcami.
Strony umowy
W umowie o roboty budowlane wykonawcą jest ten, komu inwestor zleca realizację takich prac. To inwestor inicjuje proces budowlany i po to zamawia np. budowę domu jednorodzinnego. Inwestor dostarcza projekt, przeprowadza czynności, które pozwalają przygotować roboty (art. 647 k.c.) i przekazuje teren budowy, aby wykonawca mógł spełnić świadczenie. Dzięki protokolarnemu przekazaniu terenu po stronie wykonawcy powstaje odpowiedzialność za szkodę na terenie budowy (art. 652 k.c.). Inwestor ma też zapłacić wykonawcy wynagrodzenie za wykonane prace, a po ich zakończeniu odebrać zbudowany obiekt.
Dodatkowo na inwestorze ciążą m.in. obowiązki administracyjnoprawne (art. 18 prawa budowlanego), gdyż w świetle tych przepisów jest uczestnikiem procesu budowlanego. Dlatego m.in. zapewnia, aby wyznaczyć kierownika budowy oraz opracować plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia pracujących tam osób.
Wykonawca zaś to strona umowy, która zobowiązuje się oddać przewidziany w umowie obiekt, a ma go wybudować zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.
Zarówno wykonawcami, jak i inwestorami mogą być osoby fizyczne, prawne, jak jednostki bez osobowości prawnej, np. spółka jawna.
Podwykonawcy
Tych robót wykonawca nie musi realizować osobiście, może posiłkować się podwykonawcami. Ma to jednak wynikać z pisemnej umowy lub tego, że inwestor nie sprzeciwił się takiej pomocy. Zgodnie z art. 647 [1] § 1 k.c. inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy za zrealizowane przez niego roboty budowlane. Chodzi o te, których szczegółowy przedmiot wykonawca lub podwykonawca zgłosili inwestorowi, zanim przystąpili do tych robót. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy w ciągu 30 dni od doręczenia inwestorowi zgłoszenia ten złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec przeprowadzenia tych robót przez podwykonawcę.
Wynagrodzenie i terminy
W umowie o roboty budowlane należy też określić wynagrodzenie. Można to zrobić w różny sposób:
- ryczałtowo – to stała kwota za wykonanie przedmiotu umowy, która nie może się zmienić bez obopólnej zgody stron,
- kosztorysowo – opiera się na harmonogramie, w którym strony określają np. koszty wskazanych rodzajów prac lub materiałów,
- mieszany – ma elementy wycenione w formie ryczałtu oraz te określone kosztorysem.
Przy wynagrodzeniu kosztorysowym lub mieszanym strony mogą też przyjąć, że wypłata końcowa ustalona według kosztorysu nie przekroczy wyznaczonego pułapu.
Dopuszczalne są także wypłaty przy odbiorze częściowym. Jeśli nie ma innych postanowień w umowie, inwestor na żądanie wykonawcy przyjmuje wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia. Płaci wówczas za to odpowiednią część wynagrodzenia (art. 654 k.c.).
Gwarancje zapłaty
Zgodnie z art. 649 [1] k.c. inwestor udziela wykonawcy (generalnemu wykonawcy) gwarancji zapłaty, aby zapewnić mu terminowe uregulowanie umówionego wynagrodzenia za skończone roboty budowlane. Takim zabezpieczeniem może być gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie, którego bank udziela na zlecenie inwestora.
W umowie nie może być żadnych postanowień, które wyłączyłyby lub ograniczyły prawa wykonawcy do tego, aby żądać od inwestora gwarancji zapłaty (art. 649 [2] k.c.).
W umowie określa się także termin rozpoczęcia prac budowlanych. Jest to o tyle istotne, że jeżeli wykonawca opóźni się z ich startem tak dalece, że nie będzie prawdopodobne, iż zdoła je ukończyć w umówionym czasie, zamawiający może odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego, zanim jeszcze upłynie termin do wykonania prac (art. 656 k.c.). Przepis ten pozwala odpowiednio stosować regulacje dotyczące umowy o dzieło do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo do wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową (art. 635 k.c.).
Jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie otrzyma żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, może odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia (art. 649 [4] k.c.).
Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia, choć robót budowlanych nie skończono, jeżeli wykonawca był gotów je przeprowadzić, ale doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. W takim wypadku inwestor może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z tego powodu, że nie wykonał robót budowlanych.
Koniec budowy
Jeśli wykonawca zrealizował wszystkie etapy budowy, inwestor dokonuje tzw. odbioru końcowego. Pozwala to ocenić rezultat wykonanych robót i stwierdzić, czy są one zgodne z projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz samą umową.
Dzięki temu można także odkryć, czy usługi wykonano bez wad. Jeśli natomiast takie wystąpią, inwestor może odmówić odbioru
Odpowiedzialność i odszkodowania
Jeśli wykonawca wadliwie zrealizuje roboty budowlane, inwestorowi przysługują roszczenia z tytułu rękojmi. Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. wykonawca odpowiada tylko wtedy, gdy wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona w ciągu 5 lat od wydania obiektu budowlanego (podpisania protokołu odbioru). Nie dotyczy to sytuacji, kiedy wykonawca podstępnie zataił wadę.
Zasady rękojmi za wady regulują art. 556-576 k.c. Gdy upłynie termin na zgłaszanie roszczeń z rękojmi, zamawiający może dochodzić od wykonawcy roszczeń odszkodowawczych, które wynikają z ogólnych zasad o niewłaściwym wykonaniu zobowiązań (m.in. art. 471 k.c.).
Niezależnie od kodeksowej odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi może on udzielić zamawiającemu gwarancji na wady obiektu budowlanego lub robót budowlanych, które pojawiły się po odbiorze. Taka gwarancja to odpowiedzialność wykonawcy na zasadzie ryzyka. Umowa powinna określać jej warunki i zakres, a także terminy, kiedy obowiązuje.
Także inwestor musi liczyć się z pewną odpowiedzialnością i koniecznością zapłaty. Będzie tak, gdy dostarczył materiały, maszyny lub urządzenia albo wykonawca zrealizował prace według jego wskazówek. Gdyby w takiej sytuacji obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części. Warunek - uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń (art. 655 k.c.).
