Umowa z deweloperem - zbiór niezbędnych informacji

Pokaż więcej

Co to za umowa?

Przy zakupie mieszkania od dewelopera mogą występować także inne umowy, np. rezerwacyjna, przedwstępna sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokalu czy przedwstępna umowa deweloperska.

Jednak to na podstawie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenieść ją na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Nabywca zaś ma spełnić świadczenie pieniężne na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Można więc uznać, że dzięki tej umowie, strony w przyszłości sfinalizują transakcję, a nabywca wprowadzi się do kupionego mieszkania czy domu.

Kto zawiera umowę

Stronami umowy deweloperskiej są deweloper i nabywca. Pojęcia te definiuje ustawa. Zgodnie z jej art. 3 pkt 1 deweloperem jest przedsiębiorca w rozumieniu art. 43 [1] kodeksu cywilnego, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenieść jego własność na nabywcę albo przenieść na nabywcę własność nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej i własność domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość.

Taki przedsiębiorca może mieć dowolną formę, np. spółki prawa handlowego czy osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.

Gdy zawiera się umowę deweloperską, należy zwrócić uwagę na właściwą reprezentację dewelopera. Chodzi o to, czy robią to osoby do tego uprawnione i w sposób przewidziany w umocowaniu.

Nabywcą zaś – zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy – jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej jest uprawniona do nabycia prawa własności nieruchomości i zobowiązana do zapłaty świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Nie wyłącza to jednak przypadku, gdy także nabywcą stanie się przedsiębiorca.

Prospekt informacyjny

Zanim jednak dojdzie do zawarcia takiej umowy deweloper ma sporo obowiązków. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, musi sporządzić prospekt informacyjny, który dotyczy konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 17 ustawy). Ten dokument określa wszystkie najistotniejsze cechy budowy oraz przyszłych lokali.

Ponadto taki prospekt z załącznikami trzeba dostarczyć zainteresowanym nieruchomościami nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji. Jeśli chętny zażąda, taki dokument deweloper udostępnia mu także w postaci papierowej, ale może to zrobić w lokalu przedsiębiorstwa (art. 18 ustawy).

Umowa deweloperska – co zawiera

Jak w każdej umowie cywilnej lub funkcjonującej w obrocie gospodarczym przepisy wskazują, co ma składać się na jej treść. Dla umowy deweloperskiej te postanowienia wymienia w sposób bardzo rozbudowany rozdział VI ustawy.

Zgodnie zaś z art. 22 ustawy umowa deweloperska określa w szczególności:

• strony, miejsce i datę podpisania umowy deweloperskiej,
• cenę nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą dane o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach,
• położenie oraz istotne cechy domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy,
• usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku,
• powierzchnię i układ pomieszczeń oraz zakres i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
• termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu,
• wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
• informacje dotyczące:

- mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

- gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo

- gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji,

• numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych przedsięwzięcia deweloperskiego,
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunki zwrotu pieniędzy wpłaconych przez nabywcę, gdyby skorzystał z tego prawa,
• wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
• sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami,
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Rachunek powierniczy

Integralną częścią umowy deweloperskiej są postanowienia o mieszkaniowym rachunku powierniczym. Zgodnie z art. 4 ustawy deweloper musi go prowadzić dla każdej inwestycji budowlanej w wybranym przez siebie banku. To środek ochrony nabywców. Każdy z nich otrzymuje indywidualny numer rachunku bankowego. Na to konto wpłaca regularnie raty na inwestycję i pieniądze te służą wyłącznie do sfinansowania budowy lokali mieszkalnych i ich wykończenia.

Ustawa dopuszcza dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków bankowych: otwarty i zamknięty. Z tego otwartego wypłata zdeponowanych pieniędzy następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej. Natomiast z rachunku zamkniętego do przelewu zdeponowanych środków dochodzi jednorazowo, już po przeniesieniu na nabywcę prawa własności do lokalu.

Umowa podpisana u notariusza

Umowę deweloperską trzeba zawrzeć w formie aktu notarialnego. Wymaga tego art. 26 ustawy. A wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem tej umowy, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego chroni nabywcę. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (w jej dziale III), na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (art. 23 § 2 ustawy).

Jeśli jednak nabywca odstępuje od umowy deweloperskiej, musi zadbać o to, aby wykreślić ten zapis z księgi wieczystej.

Harmonogram robót i spłat

W umowie deweloperskiej muszą także znaleźć się istotne elementy związane z terminami i finansowaniem budowy. Zgodnie z art. 24 ustawy taki plan przedsięwzięcia deweloperskiego określa co najmniej:

• etapy jego realizacji,
• procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach.

Harmonogram zawiera co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z nich nie może przekraczać 25 proc. i być niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia.

Deweloper może też zastrzec odsetki na wpadek, gdyby nabywca nie wywiązywał się z terminowych spłat. Jednak odsetki na rzecz dewelopera nie mogą przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy (art. 25 ustawy).

Zakończenie budowy

Zanim deweloper przeniesie na nabywcę prawo własności budowanego lokalu, ten musi go odebrać. Zgodnie z art. 27 ust. 3 ustawy z takiego odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu, aby doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub o odmowie ich uznania oraz jej przyczynach. Natomiast w ciągu 30 dni od podpisania protokołu usuwa uznane wady. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wad w tym terminie, wskazuje odpowiednią, inną datę, aby wyeliminować usterki i uzasadnia, dlaczego ma takie opóźnienie.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

W umowie deweloperskiej muszą się także znaleźć zasady i terminy odstąpienia od niej.

Zgodnie z art. 29 ustawy nabywca ma prawo to zrobić, jeżeli:

• umowa deweloperska nie zawiera elementów wynikających z ustawy,
• dane w umowie deweloperskiej są niezgodne z tymi z prospektu informacyjnego lub jego załączników,
• deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego z załącznikami,
• informacje z prospektu informacyjnego lub załączników, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania tej umowy,
• prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze dla prospektu stanowiącego załącznik do ustawy,
• na nabywcę nie przeniesiono prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Przy tym ostatnim punkcie – zanim nabywca skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy – wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa. A dopiero gdy on bezskutecznie upłynie, odstępuje od umowy. W pozostałych przypadkach nabywca ma prawo odstąpić od niej w ciągu 30 dni od jej zawarcia.

Z kolei deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy nabywca nie zapłaci raty w terminie lub wysokości określonej w umowie, choć wezwano go pisemnie do uiszczenia zaległych kwot w ciągu 30 dni od doręczenia wezwania. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy nabywca nie może ich uregulować z powodu działania siły wyższej.

Taki krok dewelopera spowoduje też to, że nabywca nie stawił się na odbiór lokalu albo domu jednorodzinnego lub nie podpisał aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności. Ale jest to dopuszczalne dopiero wtedy, gdy dwukrotnie doręczono mu pisemne wezwania w odstępie co najmniej 60 dni. Tu także bezczynność nabywcy może tłumaczyć siła wyższa.

Forma odstąpienia od umowy deweloperskiej

Aby odstąpić od umowy deweloperskiej, takie oświadczenie woli nabywcy jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Dotyczy to sytuacji, gdy był wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.