Jak przebiega ustanowienie służebności przesyłu?

Pokaż więcej

Przepisy

Zagadnienie to regulują art. 305 [1] – 305 [4] k.c. (księga druga, tytuł III, dział III, rozdział III - ustawa z 23 kwietnia 1964 r., Dz.U. z 2020 r., poz. 1740, t.j.; w skrócie k.c.).

Do polskiego systemu prawnego pojęcie służebności przesyłu wprowadzono 3 sierpnia 2008 r. (nowelizacja kodeksu cywilnego z 30 maja 2008 r.).

Ograniczone prawo rzeczowe

To ograniczone prawo rzeczowe polega na tym, że na rzecz przedsiębiorcy obciąża się nieruchomość, na której zamierza on wybudować lub którego własność stanowią urządzenia do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej. Są to także inne urządzenia podobne, które nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Wymienia je art. 49 § 1 kodeksu cywilnego.

Zgodnie więc z definicją art. 305 [1] k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Treść umowy

Jak w każdym kontrakcie cywilnym muszą znaleźć się w niej wszystkie te elementy, dzięki którym wiadomo między innymi, komu, o co, kiedy i za ile chodzi. Oświadczenie woli osoby ustanawiającej służebność przesyłu wymaga dla swojej ważności formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.). Dlatego umowę taką sporządza się przed notariuszem.

Kluczową częścią ustanowienia służebności przesyłu jest jej zakres, czyli to, co przedsiębiorstwo przesyłowe robi lub może zrobić na gruncie obciążonym. Ma to więc obejmować postanowienia, które precyzują, czy firma już ma na tym terenie urządzania, czy dopiero zamierza je zbudować. Często taki zakres narzuca właśnie przedsiębiorstwo, ale właściciel gruntu nie musi na to przystać. Jak w każdej umowie, ma ona godzić interesy obu stron, a nie tylko dawać przywileje, np. dostawcy energii elektrycznej czy gazu.

W praktyce służebność powinna obejmować określony pas gruntu, ewentualnie pomieszczenia. Lepiej więc do umowy dołączyć mapę geodezyjną, na której oznacza się przebieg służebności. Dzięki niej właściciel, który stara się o pozwolenie na budowę domu na swoim gruncie, będzie mógł w przyszłości udowodnić, że projekt nie koliduje ze służebnością.

Sądy w licznych wyrokach przyznają, że służebność ta obejmuje też prawo wstępu służb firmy przesyłowej na teren (np. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 8 lutego 2019 r., V ACa 691/18). Nie powinny one jednak wykraczać poza przebieg tego ograniczonego prawa rzeczowego. Dlatego jeżeli trasa sieci/infrastruktury objętej służebnością nie graniczy z drogą publiczną, to obszar służebności powinien zapewniać pracownikom taki dostęp.

Umowa powinna też określać, o jaką instalację chodzi w służebności, np. linie elektryczne. Jeśli się tego nie sprecyzuje, istnieje ryzyko, że firma przesyłowa dowolnie rozbuduje sieć, np. dołoży nowe linie wysokiego napięcia, a rozbudowa też będzie objęta tą służebnością.

Wynagrodzenie za korzystanie

W umowie o ustanowienie służebności przesyłu wynagrodzenie jest zazwyczaj stałym elementem. W przeciwnym razie nie ma mowy o ekwiwalentności świadczeń oraz wzajemności takiej umowy. Wynagrodzenie może być jednorazowe lub ciągłe (cykliczne). Przedsiębiorstwa przesyłowe preferują raczej stałą, jednorazową kwotę.

Zgodnie z art. 305 [2] § 1 k.c. jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna, aby właściwie korzystać z urządzeń, firma może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

Wynagrodzenie powinno odzwierciedlać obniżenie wartości nieruchomości wskutek ustanowienia służebności. Zgodnie jednak z zasadą swobody umów strony mogą dowolnie ustalić wysokość tej kwoty. Jeżeli jednak to przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu (art. 305 [2] § 2 k.c.).

Nieco inaczej jest, gdy ktoś kończy na swojej działce budowę domu i zgłasza się do firm przesyłowych, że będzie korzystał z ich usług, mediów. Często uzależniają one zakończenie procesu przyłączeniowego od tego, żeby właściciel przedstawił jednostronne oświadczenie woli (w formie aktu notarialnego) o ustanowieniu służebności przesyłu. W takiej sytuacji nie otrzyma za to wynagrodzenia, bo tu służebności nie ustanawia się na podstawie umowy.

Zakończenie służebności przesyłu

Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń (art. 305 [3] § 1 k.c.). Wygasa jednak najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa. Gdy służebność wygaśnie, przedsiębiorca musi usunąć urządzenia, które utrudniają korzystanie z nieruchomości. Ma także obowiązek naprawić szkody, jeżeli likwidacja urządzeń spowodowałaby nadmierne trudności lub koszty (art. 305 [3] § 2 i 3 k.c.).

Wpis w księdze wieczystej

Służebność przesyłu, podobnie jak zwykła służebność gruntowa, powstaje z chwilą jej ustanowienia przez właściciela gruntu. Wpisuje się ją w księdze wieczystej, ale ma to jedynie charakter deklaratoryjny.

Należy również każdorazowo wpisywać służebność do działu III księgi wieczystej. Dzięki temu korzysta ona z większej ochrony prawnej.