Przeczytasz w 9 min.
Co trzeba wiedzieć o kredycie hipotecznym?
Gdy kupujemy mieszkanie, bardzo często patrzymy głównie na wysokość raty, którą będziemy spłacać każdego miesiąca. Jednak kredyt hipoteczny jako zobowiązanie to dużo bardziej skomplikowany produkt. Już na etapie wyboru spośród różnych ofert bankowych, powinieneś zwrócić uwagę na wszystkie czynniki, które finalnie decydują o kosztach kredytu - również tych rozłożonych w czasie.
Raty stałe i malejące w przypadku kredytu hipotecznego
Klient decydujący się na kredyt hipoteczny musi podjąć decyzję czy chce płacić raty stałe czy raty malejące. Każda rata kredytu składa się z dwóch części: odsetkowej i kapitałowej. Chociaż pozornie wydaje się, że chodzi o samą wysokość spłacanej miesięcznie raty, to jednak różnica polega na relacji spłacanego kapitału do odsetek.
W przypadku rat malejących, zaczynamy od wysokich rat, ale spłacamy przez to szybciej kapitał. To korzystna opcja z perspektywy czasu, ponieważ odsetki każdorazowo naliczane są od kwoty kredytu pozostającej do spłaty. Im szybciej topnieje kapitał, tym mniejsze poniesiemy odsetki.
W przypadku raty równej, płacimy zawsze taką samą ratę, ale relacja odsetek do kapitału jest inna. W pierwszych latach spłaty kredytu udział kapitału w racie jest zazwyczaj niższy niż kwota naliczonych odsetek.
Z czysto finansowego punktu widzenia raty malejące wydają się korzystniejsze, bo ostatecznie koszt kredytu jest mniejszy i szybciej spłacamy kwotę zadłużenia. Jednak ceną za ten komfort jest wyższa rata w początkowym okresie finansowania.
Wpływ zdolności kredytowej na wysokość i decyzje o przyznaniu kredytu hipotecznego
Nie każdy klient będzie miał możliwość skorzystania z rat malejących. W pierwszych latach wysokość miesięcznej raty równej jest znacznie niższa od raty malejącej, więc przekłada się to znacząco na zdolność kredytową wnioskodawcy. Jeśli raty są bardzo wysokie w pierwszych latach, to zdolność kredytowa musi być dużo wyższa.
Już powyższy przykład pokazuje, że kredyt hipoteczny determinuje zdolność kredytowa. Zdolność kredytobiorcy jest badana przez analityka bankowego na podstawie rozmaitych danych takich jak historia kredytowa w BIK czy też dane jakie sam dostarczy bankowi, takie jak zaświadczenia o zarobkach czy też zabezpieczeniach dla kredytu. Generalnie im lepszą masz zdolność kredytową, tym większe pole do negocjacji z bankiem.
WIBOR – ruchoma część oprocentowania kredytu hipotecznego
To jakie mamy oprocentowanie kredytu i jaka jest wysokość raty w dużej mierze zależy od stawki referencyjnej, którą ustala Rada Polityki Pieniężnej w ramach zarządzania wysokością stóp procentowych. Stopy procentowe są kluczowe jeśli mówimy o cenie kredytu na rynku międzybankowym, a wskaźnikiem reagującym na wysokość stóp jest tzw. WIBOR. To on pokazuje koszt pieniądza na rynku i jest elementem składowym oprocentowania kredytu hipotecznego.
Istotny jest też czas w jakim zaciągamy zobowiązanie. Jeśli kredyt bierzemy gdy stopy procentowe są niskie, musimy pamiętać o możliwości ich podniesienia w kolejnych latach i wyższej racie do płacenia w przyszłości. Z kolei jeśli zaciągamy zobowiązanie w czasie bardzo wysokich stóp, nasza rata będzie co prawda wysoka, ale istnieje duża szansa na jej spadek, gdy Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy procentowe.
Marża kredytu hipotecznego
Drugim elementem, który składa się na oprocentowanie kredytu jest marża banku. Jest to stały parametr, określony w umowie kredytowej. Można go zmienić jedynie aneksem do umowy, w momencie gdy obie strony zgadzają się na zmianę. Sama marża zależy od polityki banku i to tu jest największe pole do negocjacji. Warto na nią w szczególności zwrócić uwagę w czasie niskich stóp procentowych, gdy wydaje się, że kredyty są tanie.
Prowizja od kredytu hipotecznego
Bank pobiera często jednorazową opłatę ustalaną jako procent od wartości kredytu. Symboliczny 1% lub 2% od całości kwoty to już pokaźna suma, więc tu też zawsze warto negocjować. Przykładowo, 2% od kredytu na 300 tys. zł to już dodatkowe 6.000 zł, które musimy zapłacić.
Niektóre banki kuszą promocjami – wizją bardzo niskiej prowizji lub jej całkowitym brakiem. Pamiętaj, że nie ma nic za darmo – bank może szukać zysków w zupełnie innym miejscu, jeśli chętnie rezygnuje z prowizji, więc w takim przypadku zwróć szczególną uwagę na inne opłaty, które mogą być związane z udzieleniem kredytu np. ubezpieczenie, wymóg założenia rachunku w banku lub zakup innego produktu.
Wkład własny
Jeszcze kilka lat temu nie było problemu z kredytem zaciąganym na 100% wartości nieruchomości, a czasem nawet przewyższającym potrzeby klienta. Banki chętnie dokładały 10%, a nawet 20% na dodatkowy remont bądź umeblowanie mieszkania. Zwiększało to oczywiście finalną kwotę do spłaty i powodowało, że bank zarabiał jeszcze więcej, tyle tylko, że w czasie całego okresu kredytowania.
Dzisiaj wkład własny jest już obowiązkowy i większość banków ma w regulaminie zapis o konieczności posiadania 10% lub nawet 20% wkładu własnego. Chociaż wielu klientów uważa to za ograniczenie, to jednak im większy wkład własny, tym więcej tak naprawdę zaoszczędzisz na kredycie. Często bardzo dobrym rozwiązaniem jest nawet odłożenie kredytu w czasie w celu zwiększenia kwoty wkładu własnego – rok oszczędzania może przełożyć się docelowo nawet na kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności na odsetkach w czasie całego okresu kredytowania. Większy wkład własny to mniejszy kapitał jaki pożyczasz, a zatem odsetki naliczają się również od mniejszej kwoty.
Czas spłaty kredytu
W finansach decyduje prosta zasada: im dłuższy czas spłaty, tym mniej odczuwalna jest rata do spłaty, ale tym większa jest finalna kwota, którą musisz oddać. Koszt kredytu liczony jest zawsze w skali roku, czyli im dłuższy kredyt, tym dłuższy okres płacenia odsetek. Jeśli skupiasz się na tym, aby miesięczna rata była jak najniższa, to będziesz dążyć do najdłuższego czasu kredytowania. Jednak jeśli zaczynasz patrzeć na liczby, to każdy rok kredytowania mniej jest dla Ciebie sporą oszczędnością – wszystko oczywiście zależy od indywidualnych ustaleń z bankiem – dlatego też robi się dokładne symulacje kredytów jeszcze przed podpisaniem umowy.
Dodatkowe koszty przy kredycie hipotecznym
Kredyt hipoteczny niesie za sobą dodatkowe koszty – opłaty notarialne, ewentualne ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, dodatkowe koszty urządzenia mieszkania i wiele innych wydatków, których często nie jesteśmy nawet w stanie zaplanować z dużą dokładnością.
Warto je wcześniej spisać i podsumować, ponieważ przy kredycie hipotecznym działa podobny efekt jak przy kupnie garnituru. Gdy ponosimy duży wydatek – taki jak na zakup przykładowego garnituru, wszystkie inne dodatki wydają nam się mało znaczące, więc chętniej je kupujemy bez patrzenia na ceny – w końcu krawat jest proporcjonalnie dużo tańszy niż garnitur. W sytuacji kredytu hipotecznego, koszty dodatkowe mogą Ci się wydawać bardzo małe, ale tak naprawdę są to realnie wysokie kwoty.
Przemyśl każdy szczegół
Kredyt hipoteczny to decyzja zwykle o wartości kilkuset tysięcy złotych, wiążąca klienta umową z bankiem nawet na kilkadziesiąt lat. Chociaż technicznie możemy spłacić kredyt wcześniej, sprzedać mieszkanie i wykonać wiele różnych transakcji, to jednak skala tego przedsięwzięcia jest bardzo poważna.
Przed podpisaniem umowy o kredyt hipoteczny, powinnieneś być w pełni świadom każdego, nawet najmniejszego kosztu. Dzięki tej wiedzy będziesz wiedział na co zwracać uwagę przy porównywaniu ofert oraz jak dostosować parametry kredytu tak, aby uzyskać najkorzystniejszą cenę. Często usługa doradcy finansowego jest tu bardzo pomocna – doświadczony doradca jest w stanie porównać wiele banków i pomóc Ci w negocjacjach.
W końcu w zestawieniu z setkami tysięcy złotych kredytu, nasze zaangażowanie to tak naprawdę mały wysiłek, który może przynieść ogromne oszczędności, jeśli faktycznie przyłożysz się do tego zadania.
