Zasiedzenie nieruchomości - co to jest i jakie są przesłanki do jego uznania?

Jakie są warunki zasiedzenia?

W nowożytnych czasach większość z tych przesłanek nadal obowiązuje. W Polsce określają je art. 172-176 kodeksu cywilnego (ustawa z 23 kwietnia 1964 r., Dz.U. z 2020 r., poz. 1740, t.j.; w skrócie k.c.).

Zgodnie z art. 172 k.c. , aby nabyć własność nieruchomości poprzez zasiedzenie należy spełnić poniższe warunki:

• nieruchomość musi być wyodrębniona,
• posiadać ją w sposób samoistny,
• posiadać ją dobrej lub złej wiarze,
• musi nastąpić określony upływ czasu (20 lub 30 lat).

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabędzie zatem jej własność, jeżeli ma ją nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny. Jeśli jednak wszedł w posiadanie ziemi czy domu w złej wierze, ich właścicielem stanie się dopiero po 30 latach. Jeżeli po tym czasie prawowity właściciel wystąpi przeciwko posiadaczowi samoistnemu, ten będzie mógł bronić się zarzutem przedawnienia. I przez to pierwotny właściciel nie odzyska ziemi lub domu.

Dodatkowy wymóg dotyczy nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2020 r., poz. 1655 t.j.)Tę może zasiedzieć jedynie rolnik indywidualny. I to pod warunkiem, że powierzchnia nabywanej ziemi wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych (art. 172 § 3 k.c.).

Pamiętać też należy o tym, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie czas konieczny do zasiedzenia, jest małoletni, to bieg terminu uprawniającego do wystąpienia o stwierdzenie zasiedzenia nie skończy się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela (art. 173 k.c.). To oznacza, że nawet jeśli upłynie ustawowy okres zasiedzenia, odracza się nabycie własności. Dojdzie do tego dopiero wtedy, gdy minie ten dodatkowy czas i nie przerwie się biegu przedawnienia.

Posiadacz samoistny w dobrej wierze

Dobrą wiarą wykaże się ten posiadacz samoistny, który ma uzasadnione przekonanie, że włada nieruchomością zgodnie z przysługującym mu prawem. Będzie to więc ten, kto wszedł w posiadanie i traktuje ją jak własną, to znaczy faktycznie nią włada, korzysta z niej, mieszka tam, poczynił na nie określone nakłady i czerpie dochody, np. z uprawy sadu.

Kiedy najczęściej można mówić o zasiedzeniu nieruchomości w taki sposób? To sytuacje, kiedy do przejęcia ziemi doszło w sposób nieformalny. Przykładowo dawni właściciele dużej łąki czy lasu zbyli je działkowiczom na podstawie umowy zawartej tylko w urzędzie gminy przy asyście wójta. Tym samym nabywcy nie są prawowitymi właścicielami tych gruntów, bo do transakcji doszło bez udziału notariusza. Jeśli jednak nie mieli świadomości, że do zakupu ziemi powinno dojść w obecności takiego prawnika, który powinien sporządzić umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, co przed 30-40 laty nie było tak oczywiste, to można uznać, że działali w dobrej wierze. Po 20 latach, gdyby przez ten czas użytkowali działki, ponieśli nakłady na nie, np. wybudowali domki letniskowe, regulowali podatki i opłaty za media, np. gaz, prąd, wywóz śmieci, mogą starać się o uznanie, że są posiadaczami samoistnymi tych gruntów.

Zasiedzenie nieruchomości w sądzie

W przedstawiony powyżej sposóbposiadacz samoistny udowodni swój związek z nieruchomością – ziemią czy budynkami i m.in. na tej podstawie wystąpi o stwierdzenie jej zasiedzenia .Choć nabycie własności następuje z mocy prawa, to potwierdza je sąd. Jego orzeczenie jest jednak deklaratoryjne, a nie konstytutywne, ale dzięki temu nowy właściciel nieruchomości ma podstawę, aby wpisać go do księgi wieczystej nieruchomości.

Dlatego sąd analizuje wszystkie dokumenty i dowody posiadacza samoistnego oraz sprawdza upływ wymaganego okresu, a następnie potwierdza, że doszło do zasiedzenia ziemi czy domu w dobrej wierze lub złej wierze.

Odbywa się to w postępowaniu nieprocesowym (art. 609-610 kodeksu postępowania cywilnego - ustawa z 17 listopada 1964 r., Dz.U. z 2020 r., poz. 1575, t.j.). Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości wynosi 2000 zł (ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U. z 2020 r., poz. 755, t.j.).

Zmiany w trakcie posiadania

Na te 20 czy 30 lat samoistnego posiadania nieruchomości mogą także złożyć się okresy poprzedników czy spadkodawców. Art. 176 k.c. zezwala doliczyć ich lata władania gruntem czy domem.

Nic jednak nie zyska aktualny posiadacz, jeżeli jego poprzednik uzyskał nieruchomość w złej wierze. W takiej sytuacji czas jego władania doliczy się tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi on przynajmniej 30 lat.

Zasiedzenie ruchomości

O ile do zasiedzenia nieruchomości potrzeba aż 20 czy 30 lat, o tyle własność ruchomości, np. samochodu można nabyć już po trzech latach, gdy się ją obejmuje jako posiadacz samoistny (art. 174 § 1 k.c.). Niemożliwe jest jednak – w przeciwieństwie do nieruchomości – uzyskać takie władztwo nad ruchomością w złej wierze. To pozwala uniknąć sytuacji, w której rzeczy pochodzące z kradzieży po trzech latach stawałyby się własnością tego, kto je przywłaszczył.

Trzyletnie posiadanie ruchomości nie dotyczy także rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury (art. 174 § 2 k.c.).