Przeczytasz w 8 min.
Wiele osób o kredycie na mieszkanie myśli dopiero wtedy, gdy upatrzy sobie upragnioną nieruchomość. Tymczasem warto zabrać się za to znacznie wcześniej i przygotować sobie grunt pod badanie zdolności kredytowej. Pierwszym krokiem przed zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego powinno być zbadanie możliwości finansowych. W internecie można znaleźć kalkulatory obliczające zdolność kredytową, ale najlepiej w tym przypadku skorzystać z pomocy doradcy finansowego – niezależnego, lub eksperta w banku. Kalkulatory podają często wartości orientacyjne, które nie muszą mieć pokrycia w rzeczywistości.
Kredyt hipoteczny na mieszkanie – od czego zacząć?
Zanim zabierzesz się za badanie zdolności kredytowej warto zrobić porządek z posiadanymi już zobowiązaniami. Jeśli masz karty kredytowe lub limity w koncie osobistym, z których korzystasz sporadycznie, należy je zamknąć lub obniżyć ich poziom do naprawdę niezbędnego limitu. Trzeba bowiem pamiętać, że niewykorzystywane limity kredytowe, pozostają cały czas do Twojej dyspozycji i podczas wyliczania zdolności kredytowej, bank będzie je uwzględniał w taki sposób, jak gdybyś mógł skorzystać z nich w każdej chwili. W praktyce tego typu produkty obniżają zdolność kredytową.
Drugim niezbędnym krokiem powinno być sprawdzenie swojej historii kredytowej w BIK. Można to zrobić przez internet zamawiając specjalny raport. Dowiesz się z niego, jaką masz ocenę scoringową i czy przypadkiem nie ciągnie się za Tobą jakiś zaległy dług. Czasami zdarzają się pomyłki ze strony banków – figurujemy w BIK jako niesolidny dłużnik, choć w rzeczywistości uregulowaliśmy wszystkie zobowiązania. Wówczas należy wyjaśnić sytuację i poprosić bank o wyczyszczenie kartoteki. Jeśli tego nie zrobimy, możemy otrzymać negatywną decyzję kredytową.
Kredyt mieszkaniowy – o czym pamiętać przed podpisaniem umowy?
Podczas badania zdolności kredytowej będzie brane pod uwagę wiele czynników. Wpływ na maksymalną wysokość kredytu mają m.in. zarobki, rodzaj umowy o pracę (działalność gospodarcza jest wnikliwie sprawdzana), miesięczny koszt utrzymania gospodarstwa domowego, inne zobowiązania kredytowe, miejsce zamieszkania czy liczba osób w rodzinie. Nie bez znaczenia jest też wiek – im jesteśmy starsi, tym trudniej uzyskać kredyt rozłożony np. na 30 lat.
Myśląc o kredycie mieszkaniowym należy wziąć pod uwagę jeszcze jedną istotną kwestię – ewentualny remont zakupionej nieruchomości. Jeśli wykorzystasz swoją zdolność kredytową maksymalnie, czyli przeznaczysz wszystkie pieniądze możliwe do uzyskania z banku na zakup wymarzonego mieszkania, może się okazać, że bank nie da Ci już kolejnego kredytu na wyremontowanie mieszkania. Warto więc zachować bufor bezpieczeństwa i nie wyczerpywać swojej zdolności kredytowej „pod korek”.
Dokumenty do kredytu mieszkaniowego
Dziś banki nie dają już kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. Wybierając nieruchomość należy pamiętać, że będziesz musiał mieć co najmniej 10-20 proc. wkładu własnego. Większość banków wymaga 20 proc. wkładu, ale niektórzy kredytodawcy gotowi są wyłożyć pieniądze przy 10 proc. wkładzie własnym. Trzeba jednak wówczas liczyć się z tym, że konieczny będzie zakup ubezpieczenia niskiego wkładu (dla brakującej kwoty udziału własnego). W praktyce ubezpieczenie takie oznacza podwyższoną marżę hipoteki, która będzie obowiązywała do momentu wyrównania wymaganego wkładu. Mając niższy wkład, płacisz drożej za kredyt.
Kiedy masz już upatrzoną konkretną nieruchomość powinieneś udać się do banku lub pośrednika finansowego, by upewnić się co do swojej zdolności. Warto też upewnić się co do wymaganych przez banki dokumentów i zaświadczeń – po niektóre z nich trzeba będzie udać się do urzędów. Kiedy doradca przedstawi Ci warunki kredytów z kilku banków i wybierzesz najkorzystniejszą dla siebie ofertę, powinieneś podpisać umowę przedwstępną ze sprzedawcą lub deweloperem. Umowa ta stanowi zabezpieczenie obu stron transakcji. Na tym etapie zaczynasz ubiegać się o kredyt pod konkretną nieruchomość.
Dla banku będziesz musiał skompletować m.in. zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu, umowę o pracę, deklarację PIT-37, historię obrotów na rachunku za ostatnie pół roku lub rok i informację o aktualnie spłacanych kredytach. Przedsiębiorcy będą musieli dodatkowo dostarczyć zaświadczenia o niezaleganiu ze składkami w ZUS i urzędzie skarbowym, decyzję o nadaniu numerów NIP i REGON, wpis do ewidencji działalności gospodarczej i informacje na temat dochodów i kredytów.
Koszt kredytu na mieszkanie
Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego opiera się o stawkę WIBOR i marżę banku. Stawka WIBOR odzwierciedla koszt pieniądza na rynku międzybankowym, czyli w praktyce cenę po której banki pożyczają sobie pieniądze nawzajem. Stawka ta jest zależna od aktualnej koniunktury gospodarczej i bank nie ma na nią większego wpływu. Zazwyczaj do obliczenia miesięcznej raty przyjmowana jest stopa trzymiesięczna, czyli WIBOR3M. Marża banku jest natomiast parametrem kształtowanym wyłącznie przez bank.
Jej wysokość może zależeć od kilku czynników. Na niższą marżę mogą liczyć klienci, którzy mają już określoną historię współpracy z bankiem, wniosą wyższy wkład własny czy zdecydują się na skorzystanie z dodatkowych produktów, np. przeniosą konto z innego banku do banku udzielającego hipoteki lub wyrobią kartę kredytową i będą z niej regularnie korzystać. Marża banku jest stała w całym okresie kredytowania, a wysokość raty kredytowej zmienia się wówczas gdy cena pieniądza na rynku międzybankowym ulegnie zmianie (wpływ mają na to m.in. stopy procentowe NBP).
Ubezpieczenia kredytów hipotecznych
Z kredytem wiążą się dodatkowe ubezpieczenia. Oprócz wspomnianego wyżej ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, bank wymaga wykupienia tzw. ubezpieczenia pomostowego. Obowiązuje ono od momentu uzyskania kredytu do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Kolejnym ubezpieczeniem wymaganym przy kredycie hipotecznym jest polisa dla samej nieruchomości. Z reguły można ją wykupić od razu w banku kredytującym, ale można poszukać korzystniejszej oferty na własną rękę (np. u swojego ubezpieczyciela).
Banki mogą także wymagać dodatkowych ubezpieczeń, takich jak polisy na życie, NNW czy ubezpieczenia od utraty pracy. To ostatnie ma zabezpieczyć kredyt na wypadek, gdybyśmy nie był w stanie spłacać rat. Warto jednak doczytać dokładnie warunki, bo może się okazać, że w praktyce ubezpieczenie podnosi tylko koszt kredytu, a jego rzeczywista ochrona jest jedynie iluzoryczna. Przed otrzymaniem kredytu będziesz musiał jeszcze zapłacić prowizję za uruchomienie, która może sięgać nawet do 3 proc. wartości hipoteki.
Wypłata kredytu hipotecznego
Decyzja kredytowa nie jest wydawana od ręki. Analitycy dokładnie sprawdzają dostarczone przez nas dokumenty, weryfikują nas w bazach danych, sprawdzają dochody i dokonują wyceny nieruchomości. Na tym etapie musisz uzbroić się w cierpliwość, bo proces ten może trwać nawet dwa tygodnie. Kiedy zapadnie pozytywna decyzja, bank przedstawi Ci projekt umowy o kredyt mieszkaniowy. To kluczowy moment, więc warto ponownie dokładnie sprawdzić zapisane w niej warunki. Dokumenty warto zabrać do domu i dokładnie przestudiować, a w razie wątpliwości skontaktować się z doradcą, który prowadził Twoją sprawę.
Po podpisaniu umowy z bankiem możesz już podpisać umowę ze sprzedającym nieruchomość. W akcie notarialnym wskazane zostaną terminy płatności. Przed dostarczeniem aktu do banku musisz jeszcze nasz wkład własny i przedstawić stosowne dokumenty. Kiedy dopełnisz wymaganych formalności, bank przeleje pieniądze na rachunek sprzedającego. Na finalnym etapie należy dostarczyć do banku wypis z księgi wieczystej zawierający wpis hipoteczny na rzecz banku.
Nieco inaczej wygląda proces wypłaty środków, jeśli zaciągamy kredyt na budowę domu. Wówczas bank będzie nam wypłacał pieniądze w transzach, po inspekcji kolejnych etapów budowy.
