Przeczytasz w 7 min.
Księga wieczysta to dla mieszkania czy domu najważniejszy dokument. Bez niego skuteczny i pewny obrót nieruchomościami jest niemożliwy, gdyż do zbycia nieruchomości dochodzi wyłącznie w akcie notarialnym, a notariusz nie przeprowadzi takiej operacji, nie znając stanu prawnego ziemi czy domu.
Przez lata księga wieczysta miała postać papierową, wpisywaną w sądzie rejonowym, w wydziale ksiąg wieczystych. Tam też kierował kroki każdy, kto chciał sprawdzić, jaki jest aktualny stan prawny domu czy obiektu, którym się interesował. Nie od razu mógł to zrobić, bo księgę trzeba było zamówić w sekretariacie sądu i poczekać, aż wyszuka ją w archiwum pracownik sądowy.
Czy każda nieruchomość posiada księgę wieczystą?
Z prawnego punktu widzenia tak. Nie każde jednak mieszkanie ma księgę wieczystą. Nie mają ich np. mieszkania spółdzielcze. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe, dla którego w ogóle nie zakłada się księgi wieczystej. KW zakłada się na nieruchomości dla ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Tam więc, gdzie nie ma odrębnej księgi wieczystej dla lokalu znajdującego się w nieruchomości, o jego stan prawny należy dowiadywać się w spółdzielni mieszkaniowej.
Księga wieczysta online
Rozwój technologiczny i wzrost obrotu nieruchomościami spowodował, że księgi wieczyste zdigitalizowano i mają one teraz formę elektroniczną. Taką postać mają też zawiadomienia o wpisach w księdze, bo są automatycznie generowane przez system po ich wprowadzeniu. Przy czym nie zmieniły się przepisy dotyczące postępowania w sprawach ksiąg wieczystych. Wniosek o założenie księgi wieczystej czy wpis do niej składa się na specjalnych formularzach sądowych. Jedynie notariusze, komornicy i urzędy skarbowe wypełniają wnioski i wpisy w formie elektronicznej, co znacznie przyspiesza i upraszcza procedurę.
Zawartość elektronicznych ksiąg wieczystych
Co do zasady treść w dawnych, papierowych i elektronicznych księgach wieczystych jest taka sama, tyle że w tych nowych została ona przedstawiona w tabelach.
Funkcje internetowych ksiąg wieczystych
Elektroniczna księga wieczysta to nie tylko wygoda przy transakcjach związanych z nieruchomościami. To także pewność obrotu i ochrona przed nieuczciwością na rynku. Gwarantuje to kilka ważnych zasad:
- jawność ksiąg wieczystych - nie można zasłaniać się nieznajomością wpisu w księdze wieczystej i każdy może sprawdzić ich treść,
- rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza, że jeżeli zawieramy umowę z osobą ujawnioną w KW, to nabywamy własność, choćby właścicielem był w rzeczywistości ktoś inny, o ile nabywca nie wiedział i nie mógł dowiedzieć się o tej niezgodności,
- domniemanie zgodnego z prawdą wpisu w księdze wieczystej, czyli zamieszczone w niej informacje potwierdzają rzeczywiste uprawnienia czy działania oraz wywołują doniosłe skutki dla stron transakcji,
- pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej przed prawami niewpisanymi.
Jak korzystać z systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych
Informacje o księdze wieczystej zapewnia system elektronicznych ksiąg wieczystych (EKW) znajdujący się na portalu Ministerstwa Sprawiedliwości.
Przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne. Potrzebny do tego jest tylko numer księgi wieczystej. Składa się z kodu literowo-cyfrowego oznaczającego konkretny wydział ksiąg wieczystych sądu, który założył księgę. Po ukośniku występuje 8 cyfr i po kolejnym ukośniku jedna cyfra kontrolna.
Ten numer nieruchomości figuruje w umowie czy akcie notarialnym. Jeśli osoba zainteresowana nie zna go, powinna skontaktować się z wydziałem ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca, gdzie położona jest nieruchomość.
Zawartość elektronicznej księgi wieczystej
Po wprowadzeniu w systemie numeru księgi, otwiera się jej elektroniczna postać. Jako pierwsze pojawiają się podstawowe informacje o tym, co to za nieruchomość, gdzie jest położona, kto jest jej właścicielem. Potem zainteresowany decyduje, czy chce przeglądać aktualną treść EKW czy zupełną. Wiążąca jest aktualna treść. Zupełna zawiera także wpisy już wykreślone z księgi.
Taka lektura nawet debiutantowi nie powinna sprawiać dużych problemów, choć wszystko zależy od konkretnej księgi wieczystej i jej zawartości. Na jej studiowanie warto poświęcić trochę czasu, koncentrując się na aktualnych wpisach, bo dzięki temu wiedza o stanie prawnym interesującej nas nieruchomości będzie pełniejsza.
Struktura elektronicznej księgi wieczystej
EKW to tabela podzielona na kilka działów. Każdy jest istotny, każdy trzeba dokładnie przeczytać, przeanalizować, ale np. dla kupującego mieszkanie najważniejsze są działy:
- II ujawniający właściciela oraz użytkownika wieczystego,
- III z wpisami o obciążeniach i ograniczeniach oraz
- IV - o hipotece.
Dział I-O identyfikuje samą nieruchomość, jej położenie, np. adres mieszkania, opis czy części składowe (liczba pokojów), powierzchnię.
W dziale I-Sp w księdze wieczystej prowadzonej np. dla nieruchomości lokalowej ujawnia się udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej (tę stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą tylko właścicielom lokali).
Dział II wskazuje właścicieli, wielkość udziałów, rodzaj wspólności.
W dziale III znajdziemy ograniczone prawa rzeczowe, takie jak użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości. To tu zainteresowany znajdzie informacje o toczącej się egzekucji z nieruchomości.
Dział IV poświęcony jest wyłącznie hipotece. Tam zainteresowany może spotkać wpis o tym, że mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym. To o tyle ważne, że wierzyciel hipoteczny, czyli np. bank, może kierować egzekucję, nawet jeżeli mieszkanie nie należy już do dłużnika. Niewykluczone więc, że ten, kto je odkupił z takim obciążeniem, straci je.
Wnioski on line
Portal EKW pozwala też m.in.:
- złożyć wniosek o odpis, wyciąg albo zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej (są to usługi płatne),
- zrealizować płatność np. za odpisy.
W odpowiedzi zainteresowany otrzyma e-mail z linkiem, pod którym może pobrać dokumenty w formacie PDF. Z linku może korzystać wielokrotnie, sprawdzić, czy odpisy, wyciągi i zaświadczenia o zamknięciu księgi, uzyskane drogą elektroniczną, są aktualne i prawdziwe. Pamiętać jednak należy o tym, że wydrukowanie dokumentów czy nawet wszystkich rubryk księgi wieczystej na domowej drukarce nie ma postaci dokumentu wiarygodnego. W obrocie trzeba posługiwać się formalnymi odpisami sporządzonymi przez system elektroniczny czy sąd.
Ile trzeba zapłacić za wpisy do księgi wieczystej?
Opłaty przy księgach wieczystych są stałe i wynoszą za:
- wpis własności – maksymalnie 200 zł,
- wszelkie operacje dla działu I – 60 zł,
- wpis o ograniczonych prawach rzeczowych – 200 zł,
- wpis o prawach osobistych i roszczeniach – 150 zł,
- wykreślenie wpisu – 1/2 opłaty pobranej za wpis.
