Co grozi za samowolę budowlaną?

Sposób postępowania przed rozpoczęciem robót budowlanych określa rozdział 4 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r., poz. 1333 t.j.ze zm., dalej: prawo budowlane).

Zgodnie z jego art. 28 można je rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31 tej ustawy.

Wydaje ją organ administracji architektoniczno-budowlanej. Stronami w takim postępowaniu są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Zgoda na budowę

Nie każdy obiekt wymaga pozwolenia na budowę. W wielu wypadkach wystarczy samo zgłoszenie jej rozpoczęcia. Bardzo długą listę tych budowli czy przyłączy, do których nie jest potrzebna zgoda nadzoru budowlanego na start prac konstrukcyjnych czy modernizacyjnych, określa art. 29 prawa budowlanego. To tzw. wykaz negatywny - przepisy wyszczególniają, kiedy nie jest wymagane takie postępowanie inwestora, właściciela czy zarządcy obiektu czy nieruchomości. Lista wskazuje zarówno na budowę od podstaw, jak i zmiany, przebudowę, remonty czy zainstalowanie na obiektach antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych.

Zgodnie zaś z art. 30 ustawy wszędzie tam, gdzie nie ma konieczności uzyskiwania pozwolenia, trzeba zgłosić taką inwestycję nadzorowi budowlanego. Stąd np. bez pozwolenia na budowę można postawić wolnostojący jednorodzinny budynek mieszkalny, jeżeli obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Podobnie będzie np. z wolnostojącymi parterowymi budynkami gospodarczymi, garażami i wiatami, jeśli nie przekraczają powierzchni 35 metrów kwadratowych. Dodatkowo łącznie takich obiektów nie może być więcej niż dwa na każde 500 m kw. działki.

Zgłoszenie o budowie

W zgłoszeniu określa się rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do niego trzeba też dołączyć m.in.:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (pod rygorem odpowiedzialności karnej),
• odpowiednie szkice lub rysunki - w zależności od potrzeb,
• pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których wymagają inne przepisy, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach,
• projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta z uprawnieniami budowlanymi.

Samowola budowlana

Kiedy obiekt lub jego część jest w budowie albo wybudowano go bez wymaganych decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia, albo wniesiono sprzeciw do tego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego może postanowić o wstrzymaniu działań. To reakcja na tzw. samowolę budowlaną, a takie postępowanie odpowiedniego urzędu dopuszcza art. 48 prawa budowlanego. Nakaz taki będzie bezzwłoczny, gdy przy budowie występuje zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi.

Nawet mimo takiej decyzji nadzoru inwestor właściciel czy zarządca budynku nie są bez szans, aby zalegalizować samowolę budowlaną. Już w postanowieniu o wstrzymaniu budowy dostają informację o możliwości wystąpienia o legalizację obiektu budowlanego lub jego części. Dzięki temu będą mogli zgodnie z prawem zakończyć budowę lub użytkować obiekty budowlane. Aby uzyskać decyzję o legalizacji obiektu budowlanego, zainteresowani muszą uregulować tzw. opłatę legalizacyjną. Zasady jej obliczania są w postanowieniu o wstrzymaniu budowy.

Zgodnie z art. 48a prawa budowlanego inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może w ciągu 30 dni od doręczenia im postanowienia o wstrzymaniu budowy złożyć wniosek o jej legalizację. Do tego trzeba dołączyć dokumenty legalizacyjne. I na to jest 60 dni (art. 48b prawa budowlanego). Są to m.in.:

• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z: obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej
• egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami oraz egzemplarze projektu technicznego
• projekt zagospodarowania działki lub terenu.

Potem nadzór budowlany sprawdza, czy te dokumenty są kompletne, poprawne, a także weryfikuje zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi orazwydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Jeśli ją wniesiono, to organ nadzoru budowalnego wydaje decyzję o legalizacji, w której: zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz zezwala na wznowienie budowy, jeżeli nie została ona zakończona. Przeprowadzenie postępowania legalizacyjnego oznacza, że inwestycję, którą wcześniej zakwalifikowano jako samowolę budowlaną, przestaje być nielegalna. Inwestor zaś, który się dopuścił się takiego działania, jest wolny od przewidzianych za to sankcji administracyjnych i karnych.

Uproszczona procedura

Od 19 września 2020 r. obowiązują nowe przepisy prawa budowlanego. Upraszczają one m.in. postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanej sprzed co najmniej 20 lat, licząc od zakończenia budowy. To oznacza, że nowe przepisy stosuje się także do inwestycji sprzed wielu lat.

Przy takim postępowaniu organ nadzoru budowlanego żąda, aby przedstawić dokumenty legalizacyjne w terminie nie krótszym niż 60 dni od daty doręczenia decyzji. Chodzi o:

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego,
• ekspertyzę techniczną sporządzoną przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, która wskazuje, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie zagraża życiu lub zdrowiu ludzi oraz pozwala bezpiecznie użytkować obiekt zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Jeśli te dokumenty są kompletne i prawidłowe, nadzór budowlany legalizuje inwestycję. Wyda jednak decyzję o nakazie rozbiórki, gdy zainteresowani:

• nie przedłożyli wymaganych dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie,
• nie usunęli w wyznaczonym terminie braków w dokumentacji,
• gdy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne jego użytkowanie zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Taką rozbiórkę inwestor przeprowadza na swój koszt i własnymi środkami. Gdyby jednak ociągał się z tymi pracami, urząd zleca je firmie zastępczej, a inwestora obciąża kosztami robót oraz grzywną za to, że nie wykonał nakazu rozbiórki.

Opłata legalizacyjna

Zalegalizowanie samowoli budowlanej nie jest tanie. Zgodnie z art. 49d prawa budowlanego wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od tego, jakiego obiektu dotyczy i tę stawkę podwyższa się 50-krotnie. Przy jej obliczeniu mnoży się opłatę, współczynnik kategorii obiektu budowlanego i współczynnik jego wielkości. Zgodnie z art. 59f prawa budowlanego podstawowa stawka wynosi 500 zł, natomiast współczynniki kategorii obiektu oraz jego wielkości określają załączniki do prawa budowlanego.

Przykładowo przy budowie wolnostojącego domu jednorodzinnego wymagającego pozwolenia na budowę, stawka opłaty to 50-krotność jej podstawy. Najmniej będzie to więc 25000 zł. Dla garażu czy wiaty o powierzchni do 35 metrów kwadratowych stawka podstawowa wynosi 5000 zł, a dla ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m - 2500 zł.

Kary za samowolę budowlaną

Poza opłatą legalizacyjną za samowolę inwestor/właściciel budynku musi liczyć się z innymi sankcjami. Do 19 września 2020 r. groziła za to nawet odpowiedzialność karna - kara ograniczenia albo pozbawienia wolności do 2 lat.

Od tego czasu – zgodnie z art. 90 pkt 13 prawa budowlanego – pozostała jedynie grzywna. Maksymalnie może ona wynieść nawet 1 mln zł. Kara ta przedawnia się po upływie 5 lat od dopuszczenia się samowoli budowlanej. To oznacza, że jeśli do tego czasu państwo jej nie wyegzekwowało, to nie ma już na to szans, jeśli nie został przerwany bieg terminu.

Poza tym niewykluczone są decyzje administracyjne, czyli np. nakaz rozbiórki budowy zakwestionowanej przez urząd. Nie ma tutaj żadnych ograniczeń czasowych i nawet po 30 latach od takiego postanowienia nadzoru trzeba zdemontować nawet najmniejszą konstrukcję.